🏦 Broker · Cuentas de depósito del corredor y administración de propiedades

1. Un corredor recibe un depósito de buena fe el lunes. ¿Hasta cuándo tiene para ingresarlo en su cuenta de escrow?

1. Hasta el final del lunes siguiente, cinco días hábiles
2. Hasta el final del martes, siguiente día hábil
3. Hasta el final del jueves, tercer día hábil
4. Hasta el cierre de la operación, sin plazo fijo

La regla 61J2-14.010 del Código Administrativo de Florida exige el depósito a más tardar al final del tercer día hábil siguiente a la recepción: martes, miércoles y jueves son los tres días hábiles.

2. ¿En qué tipo de entidad puede un corredor mantener su cuenta de escrow?

1. En un banco, cooperativa, asociación de ahorro o compañía de títulos de Florida
2. Únicamente en un banco nacional con sede principal en el estado de Florida
3. En cualquier entidad financiera de Estados Unidos, esté o no en Florida
4. Solo en una compañía de títulos aprobada por la FREC cada año

La regla 61J2-14.010 del Código Administrativo de Florida admite bancos, asociaciones de ahorro, cooperativas de crédito y compañías de títulos con oficina en Florida; la FREC no aprueba entidades una a una.

3. ¿Puede la cuenta de escrow del corredor devengar intereses?

1. No, la ley prohíbe cualquier interés sobre fondos en custodia
2. Sí, con autorización escrita de las partes que fije a quién pertenecen
3. Sí, y los intereses corresponden al corredor que la administra
4. Solo si el saldo supera los cien mil dólares durante más de un mes

La regla 61J2-14.010 del Código Administrativo de Florida permite la cuenta con intereses cuando todas las partes lo autorizan por escrito y el acuerdo establece quién los recibe; sin ese acuerdo la cuenta no devenga intereses.

4. ¿Está obligado todo corredor a mantener una cuenta de escrow?

1. Sí, salvo que trabaje solo con alquileres
2. Sí, desde el día en que registra su oficina
3. No, solo si custodia fondos de terceros
4. No, la custodia corresponde por ley a un abogado

Las reglas 61J2-14.008 y 61J2-14.010 del Código Administrativo de Florida solo obligan a la cuenta de escrow al corredor que recibe fondos ajenos; puede pactarse que los custodie un abogado o una compañía de títulos.

5. El contrato dispone que una compañía de títulos custodie el depósito. ¿Qué debe hacer el corredor del listado?

1. Nada, porque la responsabilidad pasa por completo a la compañía de títulos
2. Pedir confirmación escrita del ingreso en diez días hábiles
3. Exigir a la compañía una copia mensual de su conciliación bancaria
4. Depositar él mismo el importe en su propia cuenta de escrow como garantía

La regla 61J2-14.008 del Código Administrativo de Florida obliga al corredor a solicitar por escrito la verificación del depósito dentro de los diez días hábiles siguientes a la fecha en que debía entregarse, y a informar al vendedor si no la recibe.

6. ¿Cuánto dinero propio puede mantener el corredor en su cuenta de escrow de ventas para cargos bancarios?

1. Hasta cinco mil dólares
2. Hasta mil dólares
3. Hasta quinientos dólares
4. Ninguna cantidad

La regla 61J2-14.010 del Código Administrativo de Florida permite hasta mil dólares propios en la cuenta de escrow de ventas y hasta cinco mil en la de administración de propiedades, exclusivamente para cubrir cargos bancarios.

7. ¿Qué es el «commingling»?

1. Retrasar la conciliación mensual de la cuenta de escrow
2. Usar el dinero del cliente para gastos personales del corredor
3. Depositar el dinero del cliente en una cuenta sin intereses
4. Mezclar fondos de clientes con fondos propios del corredor

El artículo 475.25(1)(k) de los Estatutos de Florida sanciona la mezcla de fondos ajenos con los propios; usarlos para fines personales es la conversión, una falta más grave.

8. ¿Qué es la «conversión» de fondos de escrow?

1. Cambiar el depósito de una cuenta de escrow a otra distinta
2. Usar el dinero de un cliente para fines propios del corredor
3. Convertir un depósito en efectivo en un cheque certificado
4. Aplicar el depósito a la comisión sin autorización escrita

La conversión es apropiarse del dinero ajeno en custodia; el artículo 475.25(1)(k) de los Estatutos de Florida la sanciona con mayor severidad que el commingling y suele conllevar la revocación.

9. ¿Con qué frecuencia debe conciliar el corredor su cuenta de escrow?

1. Cada año, al renovar
2. Cada trimestre
3. Cada semana
4. Cada mes

La regla 61J2-14.012 del Código Administrativo de Florida exige una conciliación escrita, firmada y fechada cada mes, que compare el saldo del banco con la responsabilidad total frente a las partes.

10. ¿Qué debe contener la conciliación mensual de la cuenta de escrow?

1. Saldo del banco, cheques pendientes, depósitos en tránsito y responsabilidad
2. Únicamente el saldo final del banco y la firma del contador de la firma
3. La lista de operaciones cerradas y las comisiones cobradas en el mes
4. El informe de auditoría del DBPR y los recibos de cada depósito

La regla 61J2-14.012 del Código Administrativo de Florida detalla la conciliación: fecha, saldo bancario, cheques pendientes, depósitos en tránsito, responsabilidad frente a las partes y la explicación de cualquier discrepancia.

11. La conciliación mensual muestra una diferencia de trescientos dólares entre el saldo ajustado y la responsabilidad. ¿Qué debe hacer el corredor?

1. Esperar a la siguiente conciliación para ver si se corrige sola
2. Ignorarla si es inferior a los mil dólares propios permitidos
3. Transferir la diferencia a su cuenta operativa para cuadrar
4. Explicar la diferencia por escrito y describir cómo la corrige

La regla 61J2-14.012 del Código Administrativo de Florida exige que la conciliación describa toda discrepancia y la acción correctiva; una diferencia sin explicar es una infracción aunque sea pequeña.

12. ¿Quién debe firmar la conciliación mensual de la cuenta de escrow?

1. El auditor del DBPR en su visita anual
2. El contador externo de la correduría
3. El gerente de la sucursal que custodia los fondos
4. El corredor, con la fecha de su revisión

La regla 61J2-14.012 del Código Administrativo de Florida exige que el corredor revise, firme y feche la conciliación mensual; puede delegar su preparación, pero no la responsabilidad.

13. ¿Durante cuánto tiempo deben conservarse las conciliaciones y los registros de la cuenta de escrow?

1. Al menos un año
2. Al menos dos años
3. Al menos cinco años
4. Hasta la siguiente auditoría

El artículo 475.5015 de los Estatutos de Florida exige conservar los registros de la correduría, incluidas conciliaciones y libros de escrow, durante al menos cinco años.

14. ¿Cuándo existen «demandas conflictivas» sobre un depósito?

1. Cuando dos compradores presentan ofertas por el mismo inmueble
2. Cuando el banco retiene el depósito por falta de fondos del comprador
3. Cuando el corredor y el asociado discuten el reparto de la comisión
4. Cuando comprador y vendedor reclaman el mismo dinero en custodia

El artículo 475.25(1)(d) de los Estatutos de Florida regula las demandas conflictivas: ambas partes reclaman el depósito, o el corredor tiene una duda de buena fe sobre a quién entregarlo.

15. Ante demandas conflictivas, ¿en qué plazo debe el corredor notificarlo por escrito a la FREC?

1. Cinco días hábiles desde la primera demanda
2. Treinta días hábiles desde la última demanda
3. Diez días naturales desde la primera demanda
4. Quince días hábiles desde la última demanda

El artículo 475.25(1)(d) de los Estatutos de Florida y la regla 61J2-10.032 fijan quince días hábiles desde la última demanda para notificar a la FREC, y treinta días hábiles para iniciar un procedimiento de solución.

16. ¿Cuáles son los cuatro procedimientos de solución previstos para las demandas conflictivas?

1. Mediación, subasta, transacción y devolución al comprador
2. Mediación, arbitraje, litigio y orden de desembolso de escrow
3. Arbitraje, conciliación, sentencia y reparto por mitades
4. Litigio, interpleader, retención y entrega al vendedor

El artículo 475.25(1)(d) de los Estatutos de Florida enumera la mediación, el arbitraje, el litigio (incluido el interpleader) y la solicitud de una orden de desembolso de escrow (EDO) a la FREC.

17. ¿En cuánto tiempo debe el corredor iniciar uno de los procedimientos de solución?

1. Diez días hábiles desde el aviso a la FREC
2. Quince días hábiles desde la última demanda
3. Sesenta días naturales desde la última demanda
4. Treinta días hábiles desde la última demanda

El artículo 475.25(1)(d) de los Estatutos de Florida exige iniciar mediación, arbitraje, litigio o solicitud de EDO dentro de los treinta días hábiles siguientes a la última demanda conflictiva.

18. Si el corredor opta por la mediación, ¿cuánto puede durar antes de tener que elegir otra vía?

1. Noventa días desde la última demanda
2. Treinta días hábiles desde su inicio
3. Ciento ochenta días desde el contrato
4. Sin límite, mientras las partes negocien

La regla 61J2-10.032 del Código Administrativo de Florida limita la mediación a noventa días desde la última demanda; si no hay acuerdo el corredor debe acudir a arbitraje, litigio o EDO.

19. Un corredor con demandas conflictivas solicita a la FREC una orden de desembolso de escrow (EDO). ¿Qué obtiene con ella?

1. Una orden judicial que obliga al banco a bloquear la cuenta de escrow
2. Una decisión de la FREC sobre a quién entregar el depósito
3. Una instrucción del comprador que exige devolver el depósito íntegro
4. Un acuerdo privado entre las partes para repartir el depósito

La EDO es una de las cuatro vías del artículo 475.25(1)(d) de los Estatutos de Florida: la FREC, tras recibir la solicitud del corredor, ordena a quién desembolsar el depósito en disputa.

20. El corredor cumple una EDO y entrega el depósito al vendedor. Un tribunal decide después que correspondía al comprador. ¿Qué ocurre con el corredor?

1. No se le sanciona y el Fondo de Recuperación puede reembolsar lo pagado
2. Se le suspende la licencia hasta que devuelva el importe de su bolsillo
3. Debe pagar el doble del depósito como sanción por trato engañoso
4. Pierde el derecho a recibir depósitos durante los dos años siguientes

El artículo 475.482 de los Estatutos de Florida protege al corredor que cumplió una EDO: no se le disciplina y el Fondo de Recuperación puede indemnizar a la parte perjudicada sin suspender su licencia.

21. Un comprador de condominio nuevo ejerce su derecho de rescisión de quince días y reclama su depósito. ¿Debe el corredor notificar a la FREC?

1. No, porque el depósito pasa automáticamente al promotor
2. Sí, siempre que el promotor se oponga a la devolución
3. Sí, en quince días hábiles como en cualquier disputa
4. No, puede devolver el depósito sin notificar a la FREC

La regla 61J2-10.032 del Código Administrativo de Florida exime de notificar a la FREC cuando el comprador ejerce el derecho de rescisión del artículo 718.503 de los Estatutos de Florida; el depósito se devuelve directamente.

22. El comprador, de buena fe, no consigue el préstamo previsto en la cláusula de financiación y pide su depósito. ¿Qué puede hacer el corredor?

1. Retenerlo hasta recibir una orden de desembolso de la FREC
2. Entregarlo al vendedor como indemnización por la venta fallida
3. Devolverlo al comprador sin notificar a la FREC
4. Repartirlo por mitades entre comprador y vendedor

La regla 61J2-10.032 del Código Administrativo de Florida permite devolver el depósito sin aviso a la FREC cuando el comprador no obtiene la financiación exigida por el contrato, como ocurre con las ventas HUD.

23. ¿En qué caso no se aplican los plazos de notificación a la FREC por demandas conflictivas?

1. En cualquier operación en que el depósito sea inferior a mil dólares
2. En las ventas comerciales de más de un millón de dólares
3. En las ventas de viviendas del organismo federal HUD
4. En las ventas en que el comprador es también licenciatario

La regla 61J2-10.032 del Código Administrativo de Florida excluye de los plazos de notificación las ventas de viviendas de HUD, la rescisión de condominio y la financiación fallida de buena fe.

24. La operación cierra sin disputa. ¿Cómo debe desembolsar el corredor el depósito custodiado?

1. Según lo dispuesto en el contrato de compraventa
2. Directamente al vendedor, como parte del precio
3. A su propia cuenta operativa, como comisión ganada
4. Al comprador, que decide después cómo aplicarlo

El artículo 475.25(1)(d) de los Estatutos de Florida obliga a contabilizar y entregar los fondos según el contrato; sin autorización escrita el corredor no aplica el depósito a su comisión.

25. El cheque del depósito de buena fe es devuelto por falta de fondos. ¿Qué debe hacer el corredor?

1. Cubrir el importe con fondos propios de la cuenta
2. Guardar silencio hasta el cierre para no frustrar la venta
3. Informar de inmediato al vendedor
4. Cancelar el contrato por su propia autoridad

El artículo 475.25(1)(b) de los Estatutos de Florida sanciona ocultar hechos materiales; el vendedor debe saber que el depósito no se ha hecho efectivo, y el corredor no puede cubrirlo ni rescindir por sí mismo.

26. Un comprador entrega como depósito un pagaré en lugar de dinero. ¿Puede aceptarse?

1. Sí, si el vendedor conoce y acepta que el depósito es un pagaré
2. No, el depósito de buena fe debe consistir en dinero en efectivo
3. Sí, sin necesidad de informar al vendedor, porque es un título de crédito
4. No, salvo que el pagaré esté avalado por un banco de Florida

El depósito puede ser cualquier cosa de valor, pero el artículo 475.25(1)(b) de los Estatutos de Florida exige informar al vendedor de su naturaleza; ocultar que es un pagaré sería trato engañoso.

27. ¿Qué fondos propios puede mantener el corredor en su cuenta de escrow de administración de propiedades?

1. Cualquier importe que declare en la conciliación
2. Hasta mil dólares para cargos bancarios
3. Hasta cinco mil dólares para cargos bancarios
4. Ninguno, porque esa cuenta solo recibe rentas

La regla 61J2-14.010 del Código Administrativo de Florida permite hasta cinco mil dólares propios en la cuenta de escrow de administración de propiedades, frente a los mil de la cuenta de ventas.

28. ¿Puede un corredor tener más de una cuenta de escrow?

1. Sí, por ejemplo una de ventas y otra de administración
2. No, la regla exige una única cuenta de escrow por correduría
3. Solo si cada sucursal registrada abre la suya propia
4. Sí, pero todas en la misma entidad bancaria

Las reglas 61J2-14.010 y 61J2-14.012 del Código Administrativo de Florida contemplan varias cuentas, cada una con su conciliación mensual; lo habitual es separar ventas y administración de propiedades.

29. ¿Puede el DBPR auditar la cuenta de escrow de un corredor sin previo aviso?

1. Solo si existe una queja formal contra el corredor
2. No, debe avisar con al menos treinta días de antelación
3. Sí, los registros deben estar disponibles cuando los solicite
4. No, las auditorías las realiza únicamente la FREC en sesión

El artículo 475.5015 de los Estatutos de Florida y el artículo 455.225 facultan al DBPR a inspeccionar los registros de la correduría; los libros de escrow deben estar disponibles sin necesidad de queja previa.

30. Cuando un abogado custodia el depósito, ¿qué debe indicar el contrato de compraventa?

1. El nombre, la dirección y el teléfono del agente de escrow
2. El número de cuenta bancaria del abogado custodio
3. La fecha exacta en que el abogado ingresó el depósito
4. El importe de honorarios que cobrará el abogado por custodiar

La regla 61J2-14.008 del Código Administrativo de Florida exige que el contrato identifique al agente de escrow con nombre, dirección y teléfono cuando los fondos no los custodia el corredor.

31. Un asociado recibe el depósito el viernes por la tarde. ¿Cuándo debe entregarlo a su corredor?

1. Al final del lunes siguiente, siguiente día hábil
2. Al final del miércoles siguiente, tercer día hábil
3. El mismo viernes antes del cierre de la oficina
4. Cuando el vendedor acepte formalmente la oferta

La regla 61J2-14.009 del Código Administrativo de Florida obliga al asociado a entregar el depósito al final del siguiente día hábil; el fin de semana no cuenta, así que el plazo termina el lunes.

32. Un comprador entrega quince mil dólares en efectivo como depósito. ¿Qué debe hacer el corredor?

1. Ingresarlos en escrow en plazo y documentar el recibo
2. Rechazarlos, porque los depósitos en efectivo están prohibidos
3. Guardarlos en la caja fuerte de la oficina hasta el cierre
4. Entregarlos al vendedor de inmediato para acelerar la venta

El efectivo se trata como cualquier depósito: la regla 61J2-14.010 del Código Administrativo de Florida exige ingresarlo antes del final del tercer día hábil, con recibo, y el artículo 475.25(1)(d) obliga a contabilizarlo.

33. El vendedor pide al corredor que le adelante parte del depósito antes del cierre para pagar una reparación. ¿Puede hacerlo?

1. Solo con autorización escrita de todas las partes del contrato
2. Sí, porque el depósito pertenece al vendedor desde la aceptación
3. No, porque el depósito solo puede moverse con una orden judicial
4. Sí, si el importe no supera el diez por ciento del depósito

El artículo 475.25(1)(d) de los Estatutos de Florida obliga a mantener los fondos en custodia hasta que el contrato o las partes por escrito autoricen el desembolso; un adelanto sin ese consentimiento es una entrega indebida.

34. Al cierre, el corredor descuenta su comisión del depósito sin que el contrato lo prevea ni las partes lo autoricen. ¿Qué infringe?

1. El deber de entregar los fondos según el contrato
2. La regla sobre nombres de equipo y publicidad de la firma
3. Nada, porque la comisión está devengada en el momento del cierre
4. La exigencia de conciliación mensual de la cuenta de escrow

El artículo 475.25(1)(d) de los Estatutos de Florida exige entregar los fondos conforme al contrato; aplicar el depósito a la comisión sin autorización es apropiarse de dinero ajeno aunque la comisión esté devengada.

35. Ante una duda de buena fe sobre a quién entregar el depósito, sin que las partes hayan reclamado, ¿qué puede hacer el corredor?

1. Entregarlo al vendedor, que es el beneficiario natural del depósito
2. Tratarlo como demanda conflictiva y seguir los mismos plazos
3. Devolverlo al comprador para evitar cualquier responsabilidad
4. Retenerlo indefinidamente hasta que las partes se pongan de acuerdo

El artículo 475.25(1)(d) de los Estatutos de Florida equipara la duda de buena fe del corredor a las demandas conflictivas: aviso a la FREC en quince días hábiles y procedimiento de solución en treinta.