Aunque el agente de cierre prepare el Closing Disclosure, el corredor debe saber leer y comprobar cada partida: la regla 61J2-14.014 exige que el corredor entregue a las partes una liquidación escrita cuando actúa como agente de cierre, y el artículo 475.25(1)(b) sanciona el trato engañoso, incluido un cálculo que perjudique a una parte. En la hoja de cierre el precio de compra es débito del comprador y crédito del vendedor; el depósito de buena fe es crédito del comprador; el saldo de la hipoteca a cancelar y la comisión de la correduría son débitos del vendedor; el préstamo nuevo es crédito del comprador.
Los impuestos sobre la propiedad se pagan por año vencido, así que al cierre el vendedor debe al comprador la parte transcurrida del año; por costumbre de Florida el día del cierre se atribuye al comprador y el prorrateo se hace sobre 365 días salvo que el contrato diga otra cosa. Los sellos documentales sobre el deed son 70 centavos por cada 100 dólares o fracción del precio (60 centavos en el condado de Miami-Dade para la vivienda unifamiliar, con un recargo de 45 centavos para los demás inmuebles), por cuenta del vendedor por costumbre (artículo 201.02); los sellos sobre el pagaré son 35 centavos por cada 100 dólares del préstamo y el impuesto intangible es de 2 mills sobre el importe de la hipoteca nueva, ambos por cuenta del comprador (artículos 201.08 y 199.133).
TRID (Regulación Z, ley federal) obliga a entregar el Closing Disclosure al menos tres días hábiles antes de la consumación del préstamo; RESPA prohíbe los pagos por remisión de negocio y limita las reservas de escrow del prestamista. El corredor que participa en una operación de intercambio de la Sección 1031 del Código de Rentas Internas debe saber que el contribuyente tiene 45 días para identificar la propiedad de reemplazo y 180 días para cerrar, que el efectivo o la deuda no reemplazada (boot) tributa, y que la vivienda propia no puede intercambiarse.
1. Cuando el corredor actúa como agente de cierre, ¿qué exige la regla de Florida?
La regla 61J2-14.014 del Código Administrativo de Florida obliga al corredor que cierra la operación a entregar a las partes una liquidación escrita con las partidas de cada una.
2. En la hoja de cierre, ¿cómo se registra el precio de compra?
El precio es lo que el comprador paga (débito) y lo que el vendedor recibe (crédito); es la partida base de toda liquidación, como recoge el Candidate Information Booklet del examen de corredor en el dominio de cierre.
3. ¿Cómo aparece el depósito de buena fe en la hoja de cierre?
El depósito ya lo entregó el comprador, así que se le acredita para reducir lo que debe llevar al cierre; no afecta al vendedor porque el precio completo ya figura como su crédito.
4. ¿Cómo se registra el préstamo hipotecario nuevo del comprador?
El préstamo es dinero que el prestamista aporta por cuenta del comprador, por lo que se acredita al comprador y reduce el efectivo que debe aportar; el vendedor no interviene en esa partida.
5. ¿Cómo se registra el saldo de la hipoteca que el vendedor cancela al cierre?
El saldo pendiente se paga con el producto de la venta, de modo que reduce lo que recibe el vendedor: es un débito exclusivo del vendedor.
6. ¿Cómo se registra la comisión de la correduría cuando la paga el vendedor?
La comisión pactada en el listado la paga el vendedor con el producto de la venta y aparece como débito suyo; solo si el contrato lo dispone se carga al comprador.
7. El comprador asume la hipoteca existente del vendedor. ¿Cómo se registra el saldo asumido?
El saldo asumido es parte del precio que el comprador no paga en efectivo (crédito suyo) y que el vendedor no recibe (débito suyo); es una partida doble en la hoja de cierre.
8. Los impuestos del año en curso no están pagados. ¿Cómo se registra el prorrateo?
Los impuestos de Florida se pagan a año vencido: el comprador pagará la factura completa en noviembre, así que el vendedor le acredita la parte del año en que fue propietario (débito del vendedor, crédito del comprador).
9. Si el vendedor ya pagó los impuestos del año completo, ¿cómo se prorratean?
Cuando el vendedor pagó por adelantado, el comprador le reembolsa la parte del año posterior al cierre: crédito del vendedor y débito del comprador, la partida inversa de los impuestos atrasados.
10. Por costumbre en Florida, ¿a quién se atribuye el día del cierre en los prorrateos?
La costumbre de Florida, recogida en los contratos estándar, atribuye el día del cierre al comprador, salvo pacto en contrario; por eso el vendedor paga hasta el día anterior.
11. Salvo que el contrato diga otra cosa, ¿qué base de días usa el prorrateo en Florida?
El contrato estándar de Florida y el Candidate Information Booklet del examen de corredor usan el año natural de 365 días para prorratear impuestos y rentas; el año de 360 días es propio del cálculo bancario de intereses.
12. ¿Cuánto son los sellos documentales sobre el deed fuera del condado de Miami-Dade?
El artículo 201.02 de los Estatutos de Florida grava el deed a setenta centavos por cada cien dólares o fracción; Miami-Dade aplica sesenta centavos más un recargo en algunos casos, y los treinta y cinco son del pagaré.
13. Por costumbre, ¿quién paga los sellos documentales del deed?
La costumbre de Florida atribuye al vendedor los sellos del deed del artículo 201.02, aunque las partes pueden pactar otra cosa en el contrato de compraventa.
14. ¿Cuánto son los sellos documentales sobre el pagaré?
El artículo 201.08 de los Estatutos de Florida grava el pagaré a treinta y cinco centavos por cada cien dólares o fracción del importe financiado, a cargo del comprador por costumbre.
15. ¿Cuánto es el impuesto intangible sobre una hipoteca nueva?
El artículo 199.133 de los Estatutos de Florida impone un impuesto intangible no recurrente de dos mills (0,002) sobre el importe de la hipoteca nueva, que paga el comprador.
16. El comprador asume una hipoteca existente. ¿Qué gravámenes se aplican sobre el saldo asumido?
El artículo 201.08 de los Estatutos de Florida grava la asunción de la deuda con sellos del pagaré; el impuesto intangible del artículo 199.133 solo se aplica a las hipotecas nuevas, no a las asumidas.
17. ¿Con cuánta antelación debe recibir el prestatario el Closing Disclosure?
TRID, bajo la Regulación Z de la ley federal TILA, exige entregar el Closing Disclosure al menos tres días hábiles antes de la consumación del préstamo; ciertos cambios reinician el plazo.
18. ¿En qué plazo debe el prestamista entregar el Loan Estimate tras recibir la solicitud?
TRID, ley federal, obliga al prestamista a entregar el Loan Estimate dentro de los tres días hábiles siguientes a la solicitud; el corredor debe conocerlo para calendarizar el cierre.
19. ¿Qué prohíbe la Sección 8 de RESPA al corredor en una operación con préstamo federal?
La Sección 8 de RESPA, ley federal, prohíbe los kickbacks y los honorarios no ganados por remisión de servicios de cierre; recomendar proveedores es lícito si no hay pago por ello.
20. Un corredor es socio de una compañía de títulos y la recomienda. ¿Qué exige RESPA?
RESPA, ley federal, permite los acuerdos de negocios afiliados con divulgación escrita, sin obligar al cliente a usar el proveedor y sin pagos por remisión más allá de la participación en beneficios.
21. ¿Cuánto tiempo debe conservar el corredor las hojas de cierre de sus operaciones?
El artículo 475.5015 de los Estatutos de Florida incluye las hojas de cierre entre los registros que la correduría conserva al menos cinco años, disponibles para el DBPR.
22. En un intercambio diferido de la Sección 1031, ¿qué plazos rigen?
La Sección 1031 del Código de Rentas Internas exige identificar la propiedad de reemplazo en cuarenta y cinco días desde la venta y cerrar en ciento ochenta días o en la fecha de la declaración, lo que ocurra antes.
23. ¿Qué propiedad puede intercambiarse bajo la Sección 1031?
Desde la reforma fiscal federal de 2017, la Sección 1031 del Código de Rentas Internas solo cubre inmuebles mantenidos para inversión o negocio; la vivienda propia y los valores están excluidos.
24. ¿Quién custodia el producto de la venta en un intercambio diferido?
La Sección 1031 del Código de Rentas Internas exige que el contribuyente no reciba el dinero; un intermediario cualificado, que no sea su agente ni pariente, lo custodia hasta la compra del reemplazo.
25. ¿Qué es el «boot» en un intercambio 1031?
En la Sección 1031 del Código de Rentas Internas, el boot es todo lo recibido que no es propiedad similar, incluido el efectivo y el alivio neto de deuda, y se grava hasta el límite de la ganancia.
26. ¿Qué ventaja fiscal ofrece el intercambio 1031?
La Sección 1031 del Código de Rentas Internas difiere el reconocimiento de la ganancia, que se traslada a la base de la propiedad de reemplazo; no la elimina ni la convierte en otra categoría.
27. ¿Qué exclusión fiscal federal se aplica a la venta de la vivienda principal?
La sección 121 del Código de Rentas Internas excluye hasta 250.000 dólares de ganancia (500.000 en conjunta) si el contribuyente vivió en la casa dos de los cinco años anteriores; la 1031 no se aplica a la vivienda propia.
28. Un vendedor extranjero vende un inmueble en Florida. ¿Qué retención federal debe conocer el corredor?
La ley federal FIRPTA exige al comprador retener el quince por ciento del precio cuando el vendedor es extranjero, con excepciones como la vivienda de hasta 300.000 dólares que el comprador usará como residencia.
29. Antes del cierre, el corredor quiere saber si la operación está lista. ¿Qué debe revisar?
El cierre exige título comercializable, préstamo aprobado y una liquidación correcta; la regla 61J2-14.014 del Código Administrativo de Florida y el artículo 475.25(1)(b) hacen responsable al corredor de la exactitud de lo que entrega.
30. El corredor detecta que la hoja de cierre carga al comprador los sellos del deed. ¿Qué debe hacer?
El artículo 475.25(1)(b) de los Estatutos de Florida sanciona la culpa negligente; los sellos del deed son del vendedor por costumbre, salvo pacto contrario, y el corredor debe verificar la liquidación.
31. ¿Cómo se paga en el cierre la comisión de la correduría del comprador?
La compensación ofrecida por el corredor del listado se abona en el cierre a la correduría cooperante; el artículo 475.42(1)(d) de los Estatutos de Florida impide que el asociado la reciba directamente.
32. ¿Qué documento asegura al comprador frente a defectos ocultos del título?
La póliza de seguro de título cubre los defectos no revelados por el examen del título; el Closing Disclosure informa de los costos del préstamo y no garantiza el título.
33. En el Closing Disclosure, ¿cuál es un costo recurrente (prepaid) del comprador?
Los intereses prepagados, los impuestos y el seguro que se anticipan a la reserva son costos recurrentes; los sellos, la originación y la tasación son costos únicos del cierre.
34. ¿Qué límite impone RESPA a la reserva de escrow del prestamista para impuestos y seguro?
RESPA, ley federal, limita el colchón de la cuenta de reserva del prestamista a dos meses de pagos de impuestos y seguro además de lo necesario para las facturas del año.
35. ¿En qué se diferencian los sellos del deed en el condado de Miami-Dade?
El artículo 201.031 de los Estatutos de Florida permite a Miami-Dade una tasa de sesenta centavos por cada cien dólares más un recargo de cuarenta y cinco centavos para inmuebles distintos de la vivienda unifamiliar.