🌴 Leyes y Reglas · Normas propias de Florida fuera del capítulo 475: impuestos y homestead, sellos documentales, divulgaciones obligatorias, condominios y arrendamientos

1. ¿Cuánto resta del valor tasado la exención de homestead básica de Florida para todos los impuestos sobre la propiedad?

1. 10.000 dólares, según el artículo 193.155 de los Estatutos de Florida (Save Our Homes)
2. 50.000 dólares, según el artículo 196.031 de los Estatutos de Florida, sumando las dos exenciones
3. 25.000 dólares, según el artículo 196.031 de los Estatutos de Florida
4. 75.000 dólares, según la Constitución de Florida, artículo VII

Ley de Florida: el artículo 196.031(1)(a) de los Estatutos de Florida exime los primeros 25.000 dólares del valor tasado del homestead de todos los impuestos sobre la propiedad; el artículo 196.031(1)(b) añade otros 25.000 solo para los impuestos que no sean escolares.

2. ¿A qué porción del valor tasado se aplica la segunda exención de homestead de 25.000 dólares y a qué impuestos?

1. A la porción entre 50.000 y 75.000 dólares, y solo a los impuestos no escolares
2. A la porción entre 25.000 y 50.000 dólares, y a todos los impuestos incluidos los escolares
3. A cualquier porción del valor, pero solo a los impuestos del distrito escolar
4. A la porción por encima de 100.000 dólares, y solo a los impuestos municipales

Ley de Florida: el artículo 196.031(1)(b) de los Estatutos de Florida concede la exención adicional de 25.000 dólares sobre el valor tasado comprendido entre 50.000 y 75.000 dólares, y la excluye expresamente de los impuestos escolares.

3. Un homestead tiene un valor tasado de 210.000 dólares. ¿Cuál es el valor imponible para los impuestos escolares y para los no escolares?

1. 185.000 dólares para los escolares y 160.000 para los no escolares
2. 160.000 dólares para los impuestos escolares y 185.000 para los no escolares
3. 160.000 dólares para los escolares y 160.000 dólares para los no escolares
4. 185.000 dólares para los escolares y 135.000 para los no escolares

Ley de Florida: conforme al artículo 196.031, la exención de 25.000 dólares se aplica a todos los impuestos (210.000 − 25.000 = 185.000 para los escolares) y la segunda exención de 25.000 solo a los no escolares (210.000 − 50.000 = 160.000). Cálculo verificado en Python.

4. Un homestead está tasado en 60.000 dólares. ¿Cuánto vale la segunda exención (no escolar) en este caso?

1. 25.000 dólares: la exención adicional se concede completa con independencia del valor
2. 10.000 dólares: solo la porción entre 50.000 y 60.000
3. 0 dólares: la segunda exención empieza en 75.000
4. 35.000 dólares: la suma de las dos exenciones sobre 60.000

Ley de Florida: el artículo 196.031(1)(b) limita la segunda exención al valor tasado entre 50.000 y 75.000 dólares; con 60.000 de valor tasado solo hay 10.000 dentro de esa franja. Cálculo verificado en Python.

5. ¿Hasta qué fecha debe presentarse la solicitud de exención de homestead ante el tasador del condado?

1. Hasta el 1 de marzo del año fiscal
2. Hasta el 1 de enero del año fiscal
3. Hasta el 1 de abril del año fiscal
4. Hasta el 1 de noviembre del año fiscal

Ley de Florida: el artículo 196.011 de los Estatutos de Florida exige presentar la solicitud de exención de homestead ante el tasador de la propiedad (property appraiser) del condado a más tardar el 1 de marzo; el 1 de enero es la fecha de tasación y de residencia exigida.

6. ¿Qué limita la enmienda Save Our Homes del artículo 193.155 de los Estatutos de Florida?

1. La tasa de millaje que puede fijar cada condado sobre los homesteads: 3 mills
2. El aumento anual del valor tasado de un homestead: al 3 % o al IPC, el menor de los dos
3. El precio de venta de un homestead: no puede subir más del 3 % anual
4. El impuesto anual sobre un homestead: no puede superar el 3 % del valor justo de mercado

Ley de Florida: el artículo 193.155 de los Estatutos de Florida (enmienda Save Our Homes de 1992) limita el aumento anual del valor tasado de la propiedad con exención de homestead al 3 % o al cambio del índice de precios al consumidor, el que sea menor. No limita el millaje ni el precio de venta.

7. El valor tasado de un homestead era de 300.000 dólares; el mercado subió un 9 % y el IPC un 4,1 %. ¿Cuál es el valor tasado máximo del año siguiente?

1. 309.000 dólares (tope del 3 %)
2. 312.300 dólares (tope del IPC)
3. 327.000 dólares (valor de mercado)
4. 300.000 dólares (sin aumento)

Ley de Florida: según el artículo 193.155, el aumento se limita al menor entre el 3 % y el IPC (4,1 %); 300.000 × 1,03 = 309.000 dólares. Cálculo verificado en Python.

8. ¿Qué permite la portabilidad de Save Our Homes cuando el propietario cambia de homestead dentro de Florida?

1. Trasladar la exención básica de 25.000 dólares sin necesidad de presentar una nueva solicitud ante el tasador
2. Conservar el mismo importe de impuesto anual del homestead anterior durante los tres años siguientes
3. Trasladar al nuevo homestead hasta 500.000 dólares de diferencia entre valor de mercado y valor tasado
4. Mantener el valor tasado del homestead anterior sin límite de importe ni de plazo

Ley de Florida: el artículo 193.155(8) de los Estatutos de Florida permite trasladar al nuevo homestead la diferencia acumulada entre el valor justo de mercado y el valor tasado (el beneficio Save Our Homes) hasta un máximo de 500.000 dólares, si se solicita en plazo.

9. Un homestead tiene valor justo de mercado de 450.000 dólares y valor tasado de 300.000. Su dueño compra otro homestead en Florida. ¿Qué beneficio puede trasladar?

1. 300.000 dólares, porque solo se traslada el valor tasado
2. 225.000 dólares, porque el tope del traslado es el 50 % del valor
3. 150.000 dólares, porque no supera el tope de 500.000
4. 45.000 dólares, porque el beneficio se limita al 10 % del mercado

Ley de Florida: el artículo 193.155(8) permite trasladar la diferencia entre el valor de mercado y el valor tasado (450.000 − 300.000 = 150.000 dólares), inferior al tope de 500.000. Cálculo verificado en Python.

10. Un comprador adquiere una vivienda cuyo vendedor tenía el valor tasado limitado por Save Our Homes desde 2005. ¿Qué ocurre con el valor tasado tras la venta?

1. Se reinicia al valor justo de mercado el 1 de enero siguiente a la transferencia
2. Se conserva el valor tasado del vendedor durante el resto de la vida del comprador
3. Se conserva el valor tasado del vendedor si el comprador solicita homestead
4. Se incrementa un 3 % anual a partir del valor que tenía el vendedor

Ley de Florida: conforme al artículo 193.155(3), cuando cambia la titularidad, la propiedad se tasa a su valor justo de mercado el 1 de enero del año siguiente; el tope del 3 % vuelve a aplicarse desde ese nuevo valor si el comprador obtiene homestead. Por eso el artículo 689.261 obliga a advertirlo al comprador.

11. ¿Qué es un mill en la fiscalidad inmobiliaria de Florida?

1. Un dólar de impuesto por cada mil dólares de valor imponible
2. Un dólar de impuesto por cada cien dólares de valor imponible
3. Un centavo de impuesto por cada mil dólares de valor tasado
4. El uno por ciento del valor justo de mercado de la propiedad

Ley de Florida: el capítulo 200 de los Estatutos de Florida expresa las tasas en mills; un mill equivale a 0,001 dólares, es decir, un dólar por cada mil dólares de valor imponible (o una milésima del valor).

12. ¿Qué tope de millaje fija la Constitución de Florida para condados, municipios y distritos escolares, sin contar la deuda aprobada por votación?

1. 10 mills para cada uno de ellos
2. 20 mills para el conjunto de los tres
3. 5 mills para cada uno de ellos
4. No hay tope: lo fija cada presupuesto local

Constitución de Florida: el artículo VII, sección 9, limita a 10 mills la tasa de cada condado, de cada municipio y de cada distrito escolar para fines operativos; los distritos especiales tienen su propio tope y la deuda aprobada por los votantes queda fuera del límite.

13. Un homestead tiene un valor imponible no escolar de 160.000 dólares y la tasa combinada es de 22,5 mills. ¿Cuál es el impuesto?

1. 3.600,00 dólares
2. 36.000,00 dólares
3. 360,00 dólares
4. 36,00 dólares

Ley de Florida: el impuesto es el valor imponible por la tasa en mills dividida por mil: 160.000 × 22,5 / 1.000 = 3.600 dólares (capítulo 200). Cálculo verificado en Python.

14. El impuesto anual es de 3.600,00 dólares y el propietario paga en noviembre. ¿Cuánto paga con el descuento del capítulo 197?

1. 3.456,00 dólares, con el 4 % de descuento
2. 3.492,00 dólares, con el 3 % de descuento
3. 3.528,00 dólares, con el 2 % de descuento
4. 3.600,00 dólares, sin descuento en noviembre

Ley de Florida: el artículo 197.162 de los Estatutos de Florida concede un descuento del 4 % por pago en noviembre, 3 % en diciembre, 2 % en enero y 1 % en febrero; 3.600 × 0,96 = 3.456 dólares. Cálculo verificado en Python.

15. ¿Desde qué fecha quedan morosos los impuestos sobre la propiedad de Florida?

1. Desde el 1 de marzo del año siguiente al de la tasación
2. Desde el 1 de enero del año siguiente al de la tasación
3. Desde el 1 de noviembre del año de la tasación
4. Desde el 1 de abril del año siguiente al de tasación

Ley de Florida: conforme al capítulo 197 de los Estatutos de Florida, los impuestos se pueden pagar desde el 1 de noviembre y quedan morosos (delinquent) el 1 de abril siguiente; a partir de ahí el recaudador vende certificados de impuestos sobre las propiedades impagadas.

16. ¿Qué es un certificado de impuestos (tax certificate) en Florida?

1. El aviso de tasación que el tasador envía en agosto con las tasas propuestas
2. El recibo que entrega el recaudador al propietario que paga sus impuestos en noviembre
3. El título de propiedad que recibe el mejor postor en la subasta pública del inmueble con impuestos morosos
4. Un gravamen sobre la propiedad morosa que el recaudador subasta a quien acepte el interés más bajo

Ley de Florida: según el artículo 197.432 de los Estatutos de Florida, el recaudador vende certificados de impuestos sobre las propiedades morosas; el comprador paga el impuesto y adquiere un gravamen que devenga el interés ofertado más bajo. La venta del inmueble (tax deed) es un paso posterior, artículo 197.502.

17. ¿Qué es el aviso TRIM que recibe cada propietario de Florida en agosto?

1. El aviso de impuestos propuestos: valor tasado, exenciones y millaje propuesto por cada autoridad
2. La factura definitiva del impuesto sobre la propiedad, pagadera con descuento antes del 1 de diciembre
3. La notificación de venta del certificado de impuestos por morosidad
4. El formulario de solicitud de exención de homestead que debe devolverse antes del 1 de marzo siguiente

Ley de Florida: el artículo 200.069 de los Estatutos de Florida (Truth in Millage) obliga al tasador a enviar en agosto un aviso de impuestos propuestos con el valor tasado, las exenciones y el millaje que cada autoridad propone, junto con las fechas de las audiencias presupuestarias.

18. ¿Cuánto pagan de sellos documentales los deeds en Florida, fuera del condado de Miami-Dade?

1. 35 centavos por cada 100 dólares o fracción del precio de venta
2. 70 centavos por cada 100 dólares o fracción del precio
3. 60 centavos por cada 100 dólares o fracción del precio, en todos los condados
4. 2 mills sobre el precio total de la transferencia

Ley de Florida: el artículo 201.02 de los Estatutos de Florida grava los documentos que transfieren inmuebles con 70 centavos por cada 100 dólares o fracción de la contraprestación; Miami-Dade aplica 60 centavos más un recargo. Los 35 centavos son los sellos del pagaré (artículo 201.08).

19. Una casa en Orlando se vende por 312.500 dólares. ¿Cuánto pagan los sellos documentales sobre el deed?

1. 2.187,50 dólares
2. 1.093,75 dólares, a 35 centavos
3. 1.875,00 dólares, a 60 centavos
4. 625,00 dólares, a 2 mills

Ley de Florida: 312.500 / 100 = 3.125 fracciones × 0,70 = 2.187,50 dólares (artículo 201.02); por costumbre los paga el vendedor. Cálculo verificado en Python.

20. Un terreno se vende por 150.050 dólares. ¿Cuántos sellos documentales paga el deed según el artículo 201.02?

1. 900,60 dólares: 1.501 fracciones de 100 a 0,60
2. 1.050,00 dólares: 1.500 fracciones de 100 a 0,70, sin la fracción
3. 1.050,70 dólares: 1.501 fracciones de 100 a 0,70
4. 525,00 dólares: 1.500 fracciones de 100 a 0,35

Ley de Florida: el artículo 201.02 grava cada 100 dólares «o fracción»: 150.050 tiene 1.500 centenas completas más una fracción de 50, es decir, 1.501 unidades × 0,70 = 1.050,70 dólares. Cálculo verificado en Python.

21. Una vivienda unifamiliar en el condado de Miami-Dade se vende por 250.000 dólares. ¿Cuánto pagan los sellos sobre el deed?

1. 1.750,00 dólares, a 70 centavos por cada 100
2. 1.500,00 dólares, a 60 centavos por cada 100
3. 2.625,00 dólares, a 60 más 45 centavos por cada 100
4. 875,00 dólares, a 35 centavos por cada 100

Ley de Florida: en Miami-Dade el artículo 201.02 fija 60 centavos por cada 100 dólares; el recargo de 45 centavos solo se aplica cuando el inmueble no es vivienda unifamiliar. 2.500 × 0,60 = 1.500 dólares. Cálculo verificado en Python.

22. Un edificio de oficinas en Miami-Dade se vende por 1.000.000 de dólares. ¿Qué tasa de sellos documentales se aplica al deed?

1. 35 centavos por cada 100 dólares, porque los inmuebles comerciales pagan la tasa del pagaré
2. 70 centavos por cada 100 dólares, la tasa general de Florida para todos los inmuebles comerciales
3. 60 centavos por cada 100 dólares, la misma tasa que la vivienda unifamiliar del condado
4. 60 centavos más el recargo de 45 por cada 100 dólares, porque no es vivienda unifamiliar

Ley de Florida: el artículo 201.02 aplica en Miami-Dade 60 centavos por cada 100 dólares y un recargo (surtax) de 45 centavos cuando el inmueble no es una vivienda unifamiliar; un edificio de oficinas paga ambos: 1,05 dólares por cada 100.

23. Un comprador financia 200.000 dólares con una hipoteca nueva. ¿Cuánto pagan de sellos documentales sobre el pagaré?

1. 400,00 dólares, a 2 mills sobre el monto
2. 1.400,00 dólares, a 70 centavos por cada 100
3. 700,00 dólares, a 35 centavos por cada 100
4. 1.200,00 dólares, a 60 centavos por cada 100

Ley de Florida: el artículo 201.08 de los Estatutos de Florida grava los pagarés y obligaciones escritas con 35 centavos por cada 100 dólares o fracción: 2.000 × 0,35 = 700 dólares, por costumbre a cargo del comprador. Cálculo verificado en Python.

24. Sobre una hipoteca nueva de 180.000 dólares, ¿cuánto se paga de impuesto intangible no recurrente?

1. 360,00 dólares, a 2 mills
2. 630,00 dólares, a 35 centavos por cada 100
3. 1.260,00 dólares, a 70 centavos por cada 100
4. 3.600,00 dólares, a 20 mills

Ley de Florida: el artículo 199.133 de los Estatutos de Florida impone un impuesto intangible no recurrente de 2 mills (0,002) sobre el importe de la obligación garantizada con hipoteca sobre inmuebles de Florida: 180.000 × 0,002 = 360 dólares. Cálculo verificado en Python.

25. Un comprador obtiene una hipoteca de 240.000 dólares. ¿Cuánto suman los sellos del pagaré y el impuesto intangible que por costumbre paga él?

1. 840,00 dólares (solo los sellos)
2. 2.160,00 dólares (1.680 + 480)
3. 1.080,00 dólares (840 + 240)
4. 1.320,00 dólares (840 + 480)

Ley de Florida: sellos del pagaré 2.400 × 0,35 = 840 dólares (artículo 201.08) más impuesto intangible 240.000 × 0,002 = 480 dólares (artículo 199.133): 1.320 dólares. Cálculo verificado en Python.

26. Por costumbre en Florida, ¿quién paga los sellos sobre el deed y quién los sellos sobre el pagaré y el impuesto intangible?

1. El vendedor todos, porque es quien transfiere la propiedad y recibe el precio
2. El comprador los del deed; el vendedor los del pagaré y el impuesto intangible
3. El comprador todos, salvo pacto en contrario expresado en el contrato
4. El vendedor los del deed; el comprador los del pagaré y el intangible

Ley y costumbre de Florida: los artículos 201.02, 201.08 y 199.133 fijan los impuestos pero no quién los paga; por costumbre el vendedor asume los sellos del deed y el comprador los del pagaré y el intangible, salvo que el contrato disponga otra cosa.

27. ¿Qué exención adicional de homestead puede aprobar un condado o municipio de Florida para mayores de 65 años con bajos ingresos?

1. Una reducción del millaje del 50 % aplicable solo a los impuestos escolares
2. Una exención total del impuesto sobre la propiedad para cualquier persona mayor de 65 años
3. Hasta 50.000 dólares adicionales, por ordenanza local, si cumple el límite de ingresos
4. Una moratoria de pago hasta la venta de la propiedad, sin intereses

Ley de Florida: el artículo 196.075 de los Estatutos de Florida permite a condados y municipios conceder por ordenanza una exención adicional de hasta 50.000 dólares a mayores de 65 años cuyo ingreso familiar no supere el límite ajustado anualmente; es una decisión local, no automática.

28. ¿Qué exención concede la ley de Florida a la persona viuda, ciega o con discapacidad total y permanente, además del homestead?

1. Una exención de 500 dólares del valor tasado por cada una de esas condiciones, como antes de 2023
2. Una exención de 5.000 dólares del valor tasado por cada una de esas condiciones
3. La exención total del impuesto sobre la propiedad, cualquiera que sea el valor
4. Una reducción del 25 % del impuesto calculado, aplicable una sola vez

Ley de Florida: el artículo 196.202 de los Estatutos de Florida concede 5.000 dólares de exención del valor tasado a la persona viuda, a la ciega y a la totalmente y permanentemente discapacitada (importe elevado desde 500 dólares por la ley de 2022, vigente desde 2023).

29. ¿En qué documento debe aparecer el aviso sobre gas radón del artículo 404.056(5) de los Estatutos de Florida?

1. Solo en el informe de inspección que el comprador encarga a su costa
2. Únicamente en el deed que se inscribe en los registros oficiales del condado tras el cierre
3. En al menos un documento firmado antes o en el momento del contrato de venta o de alquiler
4. En el Closing Disclosure que el prestamista entrega al menos tres días hábiles antes del cierre

Ley de Florida: el artículo 404.056(5) exige que el aviso sobre gas radón, con el texto legal, figure en al menos un documento, formulario o solicitud ejecutado en el momento del contrato de venta o de alquiler de cualquier edificio, o antes. No es una obligación federal.

30. ¿Qué dice, en esencia, el aviso obligatorio de Florida sobre el radón?

1. Que la vivienda ha sido inspeccionada y está libre de radón según el Departamento de Salud
2. Que es un gas radiactivo natural que puede acumularse en edificios y que hay información en la unidad de salud del condado
3. Que el vendedor garantiza niveles de radón inferiores a los que fija la EPA
4. Que el comprador renuncia a toda reclamación futura relacionada con el gas radón

Ley de Florida: el artículo 404.056(5) prescribe el texto: el radón es un gas radiactivo de origen natural que, acumulado en cantidad suficiente, puede presentar riesgos para la salud, y remite a la unidad de salud pública del condado. No es una garantía ni una renuncia.

31. ¿Qué advierte al comprador la divulgación sobre impuestos del artículo 689.261 de los Estatutos de Florida?

1. Que la exención de homestead del vendedor se transfiere al comprador sin nueva solicitud
2. Que los impuestos del año en curso los paga íntegramente el comprador desde la fecha de firma del contrato de venta
3. Que el vendedor garantiza que los impuestos no subirán durante los tres primeros años
4. Que no debe fiarse de los impuestos actuales del vendedor, porque la venta puede reiniciar el valor tasado

Ley de Florida: el artículo 689.261 obliga al vendedor a entregar antes o en el contrato un resumen que advierte al comprador de que no debe basarse en los impuestos actuales del vendedor, porque un cambio de titularidad o de mejoras provoca una nueva tasación (efecto del artículo 193.155).

32. ¿Qué exige el artículo 161.57 de los Estatutos de Florida al vender una propiedad situada, total o parcialmente, hacia el mar de la línea de control de la construcción costera?

1. Obtener antes del cierre un permiso del Departamento de Protección Ambiental de Florida para autorizar la transferencia
2. Informar por escrito al comprador de que puede estar sujeta a erosión y a las regulaciones costeras del estado
3. Incluir en el deed una servidumbre pública de acceso a la playa a favor del condado
4. Contratar un seguro de inundación federal por un año a nombre del comprador

Ley de Florida: el artículo 161.57 obliga al vendedor a divulgar por escrito, antes o en el contrato, que la propiedad puede estar sujeta a erosión costera y a las regulaciones del estado sobre construcción en la costa; el comprador puede renunciar a la declaración jurada de ubicación de la línea.

33. Desde el 1 de octubre de 2024, ¿qué debe declarar el vendedor de una vivienda en Florida respecto de las inundaciones?

1. El importe de la prima anual del seguro de inundación que pagaba el vendedor
2. La cota de la vivienda certificada por un agrimensor licenciado de Florida y su zona de inundación FEMA actualizada
3. Una garantía escrita de que la propiedad no se ha inundado en los últimos veinte años ni ha sufrido daños por tormentas
4. Si presentó reclamaciones al seguro de inundación o recibió ayuda federal por inundaciones en la propiedad

Ley de Florida: el artículo 689.302 de los Estatutos de Florida (ley de 2024) exige al vendedor de inmueble residencial entregar antes o en el contrato una divulgación de inundación: si conoce reclamaciones al seguro de inundación o ayudas federales recibidas por daños de inundación en la propiedad. Es una norma estatal, no de FEMA.

34. ¿Qué obligación impuso la Corte Suprema de Florida al vendedor de vivienda en Johnson v. Davis (1985)?

1. Reparar a su costa cualquier defecto que el comprador descubra antes del cierre
2. Entregar un informe de inspección profesional antes de firmar cualquier contrato
3. Garantizar por dos años el estado de la estructura y de los sistemas de la vivienda
4. Revelar los defectos materiales que conoce y que el comprador no puede observar

Jurisprudencia de Florida: en Johnson v. Davis la Corte Suprema de Florida abandonó el «caveat emptor» en la venta de vivienda: el vendedor que conoce hechos que afectan materialmente el valor y que no son fácilmente observables debe revelarlos al comprador. Es un deber de divulgación, no de garantía ni de reparación.

35. Un asociado de ventas sabe que el techo de la vivienda que lista tiene filtraciones no visibles. ¿Qué exige la ley de Florida?

1. Revelarlo: el artículo 475.278 obliga a divulgar los hechos materiales conocidos, sea cual sea la relación
2. Callar, porque el deber de Johnson v. Davis recae únicamente sobre el vendedor
3. Revelarlo solo si el comprador contrata al asociado como agente único
4. Revelarlo solo si el comprador pregunta expresamente por el estado del techo

Ley de Florida: el artículo 475.278 impone a todo licenciatario, incluso en la relación sin correduría, el deber de divulgar todos los hechos conocidos que afecten materialmente el valor de la propiedad residencial y no sean fácilmente observables; la regla de Johnson v. Davis se extiende así al licenciatario.