🤝 Pennsylvania · Agencia y divulgación: Consumer Notice, relaciones de agencia, deberes de los licenciatarios, compensación

1. ¿Qué es el Consumer Notice que exige RELRA en Pennsylvania?

1. La declaración de divulgación de defectos materiales que el vendedor entrega al comprador
2. El contrato de listado obligatorio entre el vendedor de la propiedad y su corredor de confianza
3. El aviso aprobado por la Comisión que explica al consumidor las relaciones posibles
4. El formulario de queja que el consumidor presenta ante la Comisión

Ley de Pennsylvania: la sección 608 de RELRA obliga al licenciatario a entregar al consumidor, en la entrevista inicial, el Consumer Notice en la forma aprobada por la Comisión: describe las relaciones de agencia y sin agencia, los deberes de cada una y que la compensación es negociable.

2. ¿Cuándo debe entregarse el Consumer Notice?

1. En la entrevista inicial, antes de la conversación sustantiva sobre necesidades inmobiliarias
2. Al firmar el acuerdo de venta, junto con el resto de los documentos de la operación y las divulgaciones
3. En el cierre, antes de desembolsar los fondos del comprador y de entregar las llaves
4. Solo cuando el consumidor lo solicita expresamente por escrito

Ley de Pennsylvania: la sección 608 de RELRA fija la entrega en la entrevista inicial (initial interview), definida como el primer contacto en que se produce una conversación sustantiva sobre las necesidades de bienes raíces del consumidor; entregarlo al firmar el contrato es tarde.

3. ¿Cómo define RELRA la entrevista inicial (initial interview) a efectos del Consumer Notice?

1. La reunión en la que se firma el contrato de listado o de agencia del comprador ante el corredor
2. La primera visita física a una propiedad en compañía del licenciatario, con o sin conversación
3. El primer contacto con una conversación sustantiva sobre las necesidades inmobiliarias del consumidor
4. Cualquier llamada telefónica en la que el consumidor pide información general

Ley de Pennsylvania: la sección 201 de RELRA define la entrevista inicial como el primer contacto en que se produce una conversación sustantiva sobre las necesidades de bienes raíces del consumidor; una consulta general sin discusión de necesidades no la constituye.

4. El consumidor se niega a firmar el acuse de recibo del Consumer Notice. ¿Qué debe hacer el licenciatario?

1. Anotar en el aviso la negativa y la fecha, y conservarlo
2. Negarse a prestar cualquier servicio hasta que firme el acuse ante testigos
3. Enviar el aviso por correo certificado y esperar el acuse de recibo antes de continuar
4. Nada: sin firma del consumidor el aviso deja de ser obligatorio

Ley de Pennsylvania: la sección 608 de RELRA pide al consumidor firmar el acuse; si se niega, el licenciatario deja constancia escrita de la negativa en el propio aviso y lo conserva. La obligación de entregar el aviso se cumple igualmente.

5. ¿Cuánto tiempo debe conservar el corredor los Consumer Notice firmados o anotados?

1. Un año desde la entrevista inicial con el consumidor
2. Hasta el cierre de la operación o su cancelación
3. Al menos tres años, como los demás registros
4. Diez años, como los registros contables

Reglamento de Pennsylvania: 49 Pa. Code 35.336 y las reglas de registros del corredor exigen conservar los Consumer Notice y los demás documentos de la operación durante al menos tres años, a disposición de la Comisión.

6. ¿Qué es un agente del vendedor (seller agent) en Pennsylvania?

1. El licenciatario que cobra su comisión del vendedor, sea quien sea su cliente en la operación
2. Cualquier licenciatario que muestra la propiedad a un comprador interesado, sea de la oficina que sea
3. El licenciatario que representa al vendedor o arrendador por acuerdo escrito
4. El agente de cierre que representa al vendedor en la liquidación

Ley de Pennsylvania: la sección 201 de RELRA define al seller agent como el licenciatario que, en virtud de un contrato escrito, representa al vendedor o arrendador; la sección 606.2 enumera sus deberes; cobrar del vendedor no crea la relación.

7. ¿Qué es un agente del comprador (buyer agent) según RELRA?

1. El licenciatario que acompaña al comprador en las visitas, aunque trabaje para el vendedor de la casa
2. El licenciatario que representa al comprador o inquilino por acuerdo escrito
3. El licenciatario que recibe la comisión del comprador en el cierre de la operación
4. El abogado del comprador que revisa el acuerdo de venta

Ley de Pennsylvania: la sección 201 de RELRA define al buyer agent como el licenciatario que representa al comprador o arrendatario en virtud de un acuerdo escrito; la sección 606.3 detalla sus deberes. Acompañar en visitas no basta para crear la agencia.

8. ¿Qué es un agente dual (dual agent) en Pennsylvania?

1. El licenciatario que trabaja para dos corredores a la vez en dos oficinas distintas de la Mancomunidad
2. Quien representa al comprador y al vendedor en la misma operación, con consentimiento escrito de ambos
3. El licenciatario que representa a dos compradores distintos que pujan por la misma propiedad listada
4. El corredor que tiene dos oficinas en condados distintos

Ley de Pennsylvania: la sección 606.4 de RELRA permite la agencia dual (representar a las dos partes de una operación) solo con el consentimiento escrito de ambas, tras informarles de las limitaciones; sin consentimiento, la agencia dual es conducta sancionable (sección 604).

9. ¿Qué forma debe tener el consentimiento de las partes a la agencia dual?

1. Verbal, siempre que haya testigos presentes
2. Escrito e informado, de cada parte
3. Implícito, por el hecho de aceptar la visita a la propiedad
4. Solo del vendedor, que es quien paga la comisión del agente

Ley de Pennsylvania: la sección 606.4 de RELRA exige el consentimiento escrito de comprador y vendedor a la agencia dual, tras informarles por escrito de que el agente dual no puede tomar partido; el Consumer Notice y los acuerdos escritos recogen ese consentimiento.

10. ¿Qué no puede hacer un agente dual en Pennsylvania?

1. Revelar a una parte información confidencial de la otra ni tomar partido
2. Presentar al vendedor las ofertas del comprador al que también representa
3. Cobrar comisión de las dos partes de la misma operación, aunque lo consientan
4. Entregar el Consumer Notice a las dos partes de la operación en la entrevista inicial

Ley de Pennsylvania: la sección 606.4 de RELRA obliga al agente dual a tratar a las dos partes con honestidad, presentar las ofertas y revelar los defectos materiales, pero le prohíbe revelar información confidencial (precio mínimo del vendedor, máximo del comprador, motivación) y defender a una parte contra la otra.

11. ¿Qué es la agencia designada (designated agency) en Pennsylvania?

1. El vendedor designa a un licenciatario concreto de otra correduría para que lo represente en exclusiva
2. El corredor designa licenciatarios distintos de su oficina para cada parte
3. La Comisión designa un agente neutral cuando las partes no se ponen de acuerdo sobre el precio
4. El comprador designa a su abogado como agente inmobiliario

Ley de Pennsylvania: la sección 606.5 de RELRA permite al corredor, con consentimiento escrito de las partes, designar a un licenciatario para representar al vendedor y a otro para representar al comprador dentro de la misma correduría; el corredor queda como agente dual y los designados como agentes de una sola parte.

12. En la agencia designada, ¿qué posición ocupa el corredor de la oficina?

1. No tiene ninguna relación de agencia con las partes de la operación
2. Es agente dual, mientras los designados representan a una sola parte
3. Es agente exclusivo del vendedor, como en cualquier listado de su oficina
4. Es transaction licensee sin deberes de agencia

Ley de Pennsylvania: según la sección 606.5 de RELRA, en la agencia designada el corredor (y cualquier supervisor con acceso a la información) es agente dual, y solo los licenciatarios designados actúan como agentes de una sola parte; por eso se exige consentimiento escrito.

13. ¿Qué es un transaction licensee en Pennsylvania?

1. Un licenciatario que presta servicios sin representar a ninguna parte como agente
2. Un licenciatario que solo tramita el cierre de la operación y la inscripción del deed
3. Un agente dual que ha obtenido el consentimiento escrito de las dos partes
4. Un vendedor con licencia que actúa por cuenta propia como principal

Ley de Pennsylvania: la sección 201 de RELRA define al transaction licensee como el corredor o vendedor que presta servicios de comunicación o documentación a un comprador o vendedor sin ser su agente ni defender sus intereses; la sección 606.6 fija sus deberes limitados.

14. ¿Qué deberes tiene un transaction licensee hacia el consumidor al que asiste?

1. Los deberes generales de todo licenciatario, sin lealtad ni defensa de intereses
2. Los mismos que un agente exclusivo, incluida la lealtad y la obediencia
3. Ninguno: no representa a nadie y no responde ante nadie
4. Solo el de entregar copias de los documentos firmados a cada parte

Ley de Pennsylvania: la sección 606.6 de RELRA somete al transaction licensee a los deberes de la sección 606.1 (competencia, honestidad, ofertas, defectos, confidencialidad, rendición de cuentas), pero no a los de lealtad, obediencia y promoción de intereses propios de la agencia.

15. Un comprador le dice a un transaction licensee que pagaría hasta 20.000 dólares más. ¿Puede el licenciatario decírselo al vendedor?

1. Sí: al no ser agente del comprador no le debe confidencialidad alguna
2. No: la información que el consumidor le confía es confidencial
3. Sí, si el vendedor es su cliente en otra operación pendiente
4. Solo si el comprador no firmó el Consumer Notice

Ley de Pennsylvania: la sección 606.1(a) de RELRA impone a todo licenciatario, incluido el transaction licensee (sección 606.6), el deber de mantener confidencial la información que el consumidor le confía, salvo que la ley obligue a revelarla; el precio máximo del comprador es confidencial.

16. ¿Cómo se crea una relación de agencia entre un licenciatario y un consumidor en Pennsylvania?

1. Mediante un acuerdo escrito con el corredor
2. Por el mero hecho de mostrarle propiedades listadas
3. Por el pago de la comisión al cierre de la operación
4. Por la entrega y firma del Consumer Notice

Ley de Pennsylvania: la sección 608.3 de RELRA exige que la relación de agencia (listado, agencia del comprador) conste en un acuerdo escrito con el contenido mínimo que fija la ley; el Consumer Notice solo informa, y la compensación no crea agencia (sección 606.1).

17. ¿Determina quién paga la comisión quién es el cliente del licenciatario en Pennsylvania?

1. Sí, salvo en la agencia dual consentida por escrito
2. Sí: quien paga la comisión es, por definición legal, el cliente representado
3. No: la compensación no determina la agencia, que nace del acuerdo escrito
4. Solo en las operaciones de alquiler residencial

Ley de Pennsylvania: la sección 606.1 de RELRA dispone que el pago de la compensación por un consumidor no establece por sí mismo una relación de agencia; un agente del comprador puede cobrar del vendedor si se revela por escrito, sin dejar de representar al comprador.

18. ¿Quién es «consumidor» a efectos del Consumer Notice y de los deberes de RELRA?

1. Solo la persona que firma un acuerdo escrito de agencia con el corredor
2. Solo el comprador de una vivienda unifamiliar que firma un acuerdo de agencia
3. Quien busca comprar, vender, arrendar o alquilar con la intervención de un licenciatario
4. Solo el inquilino de una vivienda residencial de una a cuatro unidades

Ley de Pennsylvania: la sección 201 de RELRA define al consumidor como la persona que busca o recibe servicios de un licenciatario en relación con bienes raíces, sea comprador, vendedor, arrendador o inquilino, tenga o no acuerdo de agencia.

19. Durante una jornada de puertas abiertas (open house), un visitante charla con el licenciatario sin hablar de sus necesidades. ¿Debe entregarle el Consumer Notice?

1. No todavía: solo cuando haya una conversación sustantiva sobre sus necesidades
2. Sí, a todo el que cruce la puerta, antes incluso de saludarlo o de darle el folleto
3. No: las jornadas de puertas abiertas están excluidas de la obligación por el reglamento
4. Sí, pero solo si el visitante se identifica con nombre y teléfono

Ley de Pennsylvania: la sección 608 de RELRA vincula el Consumer Notice a la entrevista inicial, es decir, a la primera conversación sustantiva sobre las necesidades del consumidor; en una casa abierta el licenciatario puede tener a mano el aviso y lo entrega cuando la conversación pasa de la información general a las necesidades del visitante.

20. ¿Se aplica el Consumer Notice completo a una operación de inmueble comercial en Pennsylvania?

1. No: en las operaciones comerciales no hay ninguna obligación de divulgar la relación de agencia
2. Sí, exactamente el mismo formulario que en las viviendas, sin ninguna variante para comerciales
3. No exactamente: para las operaciones no residenciales RELRA prevé una divulgación escrita más breve
4. Solo si el inmueble vale más de un millón de dólares

Ley de Pennsylvania: la sección 608 de RELRA exige el Consumer Notice completo en las operaciones residenciales y permite en las no residenciales (comerciales) una divulgación escrita alternativa de la relación de agencia, más breve, siempre antes de prestar servicios; la obligación de divulgar no desaparece.

21. ¿Qué informa el Consumer Notice además de las relaciones posibles?

1. Que la comisión es negociable, que existe el Fondo de Recuperación y los deberes de todo licenciatario
2. El precio de mercado de la propiedad y una tasación oficial reciente, firmada por un tasador certificado
3. Los datos del prestamista recomendado por la correduría y sus condiciones de financiación
4. La lista de defectos de la propiedad conocidos por el vendedor

Ley de Pennsylvania: el Consumer Notice aprobado por la Comisión conforme a la sección 608 de RELRA describe las relaciones (agente del vendedor, del comprador, dual, designado, transaction licensee), los deberes de todo licenciatario de la sección 606.1, que la compensación es negociable y no fijada por ley, y la existencia del Fondo de Recuperación.

22. ¿Cómo trata Pennsylvania la subagencia (un licenciatario de otra correduría que actúa como agente del vendedor)?

1. Solo existe con consentimiento escrito del vendedor; por defecto, el cooperante no es subagente
2. Es automática para cualquier licenciatario que muestre una propiedad listada en el MLS de su zona
3. Está prohibida en todos los casos desde la reforma de RELRA
4. Se presume salvo pacto en contrario en el listado

Ley de Pennsylvania: RELRA (secciones 601 y 608.3) exige que toda relación de agencia conste por escrito; la subagencia solo nace si el vendedor la autoriza expresamente en el acuerdo de listado, y el licenciatario cooperante que no la tiene actúa como agente del comprador o como transaction licensee.

23. Una agente del vendedor conoce a un comprador interesado en la propiedad que lista y quiere representar a los dos. ¿Qué debe hacer?

1. Nada: al listar la propiedad ya es agente de cualquiera que la compre o la visite
2. Obtener el consentimiento escrito e informado de las dos partes para actuar como agente dual
3. Renunciar al listado para poder representar al comprador en exclusiva
4. Pedir a la Comisión una autorización expresa de agencia dual para esa operación

Ley de Pennsylvania: la sección 606.4 de RELRA permite la agencia dual solo con el consentimiento escrito de ambas partes tras la información sobre sus limitaciones; sin él, representar a las dos es agencia dual no revelada, sancionable según la sección 604.

24. Un comprador visita varias casas con un licenciatario que es agente del vendedor de cada una y nunca firmó nada con él. ¿Qué es el licenciatario para ese comprador?

1. Agente del vendedor: trata al comprador con honestidad, pero representa al vendedor
2. Agente del comprador por los actos realizados durante las visitas a las propiedades
3. Agente dual implícito de las dos partes por haber mostrado la propiedad
4. Transaction licensee por defecto, sin deberes hacia ninguna de las partes

Ley de Pennsylvania: sin acuerdo escrito de agencia con el comprador (sección 608.3), el licenciatario sigue siendo agente del vendedor; debe al comprador los deberes generales de la sección 606.1 (honestidad, defectos materiales, ofertas) y así debió informarlo en el Consumer Notice.

25. Un licenciatario quiere comprar para sí mismo una propiedad listada por su correduría. ¿Qué debe revelar?

1. Solo que trabaja en la misma correduría que lista la propiedad, sin más detalle
2. Nada, si paga el precio de listado íntegro y sin condiciones de financiación
3. Por escrito, su condición de licenciatario y su interés personal, antes de que el vendedor acepte
4. Su interés personal, pero solo si la operación llega a cerrarse y se inscribe

Ley y reglamento de Pennsylvania: la sección 606.1 de RELRA obliga a revelar por escrito los conflictos de interés y el interés del licenciatario en la propiedad, y 49 Pa. Code 35.283 exige que el licenciatario que compra o vende para sí revele su condición de licenciatario antes del acuerdo.

26. ¿A quién debe un licenciatario de Pennsylvania los deberes de la sección 606.1 de RELRA?

1. A todo consumidor con el que trata, sea o no su cliente
2. Únicamente al cliente con el que firmó un acuerdo de agencia
3. Únicamente a la parte que le paga la comisión
4. Únicamente a su corredor empleador

Ley de Pennsylvania: la sección 606.1(a) de RELRA enumera deberes que el licenciatario debe a todos los consumidores a los que presta servicios, con independencia de la relación de agencia; los deberes adicionales de lealtad son solo para el cliente (secciones 606.2 y 606.3).

27. ¿Cuál de estos es un deber de todo licenciatario según la sección 606.1?

1. Garantizar al consumidor el precio de venta más alto posible
2. Ejercer una competencia y un cuidado profesional razonables
3. Obtener financiación para el comprador
4. Redactar el deed y la hipoteca

Ley de Pennsylvania: la sección 606.1(a)(1) de RELRA exige a todo licenciatario ejercer la competencia y el cuidado razonables de un profesional; no garantiza resultados ni sustituye al prestamista o al abogado en los documentos de título.

28. ¿Qué exige la sección 606.1 respecto del trato con los consumidores?

1. Tratar con honestidad solo a los clientes representados por acuerdo escrito
2. Tratar con honestidad y buena fe a todos los consumidores
3. Tratar con honestidad al vendedor que paga la comisión, no al comprador
4. Guardar silencio con la parte contraria

Ley de Pennsylvania: la sección 606.1(a)(2) de RELRA impone a todo licenciatario el deber de tratar con honestidad y buena fe (deal honestly and in good faith) a cualquier consumidor, incluida la parte a la que no representa.

29. ¿Qué debe hacer un licenciatario de Pennsylvania con las ofertas y contraofertas que recibe?

1. Presentarlas por escrito a su cliente sin demora, salvo instrucción escrita en contrario
2. Presentar solo las que superen el precio de listado o lleven financiación aprobada
3. Guardarlas hasta reunir varias y presentarlas juntas al vendedor en una sola reunión de decisión
4. Presentarlas solo si vienen acompañadas de un depósito de al menos el 5 % del precio ofrecido

Ley de Pennsylvania: la sección 606.1(a)(3) de RELRA obliga a presentar todas las ofertas, contraofertas y avisos escritos a la parte a la que sirve, de forma oportuna (timely), sin filtrarlas por importe; retenerlas es conducta sancionable (sección 604).

30. ¿Qué debe revelar todo licenciatario a un consumidor sobre el estado de la propiedad?

1. Nada: la divulgación de defectos es solo obligación del vendedor
2. Todos los defectos, conocidos o no, bajo su responsabilidad personal e ilimitada
3. Solo los defectos que figuran en la declaración de divulgación firmada por el vendedor
4. Los defectos materiales de la propiedad que conoce

Ley de Pennsylvania: la sección 606.1(a)(4) de RELRA obliga al licenciatario a revelar a cualquier consumidor los defectos materiales de la propiedad que conoce; la Real Estate Seller Disclosure Law obliga además al vendedor, pero no exime al licenciatario de lo que sabe.

31. ¿Qué información debe mantener confidencial el licenciatario según la sección 606.1?

1. Únicamente el precio mínimo del vendedor y su fecha límite para vender
2. La que el consumidor le confía, salvo que la ley le obligue a revelarla
3. Únicamente los datos financieros del comprador que constan en la preaprobación
4. Ninguna, salvo que exista un acuerdo de agencia escrito con cláusula de confidencialidad

Ley de Pennsylvania: la sección 606.1(a) de RELRA dispone que la información que el consumidor confía al licenciatario se considera confidencial, aun sin agencia, salvo que la divulgación sea exigida por la ley (por ejemplo, un defecto material) o autorizada por el consumidor.

32. ¿Cómo debe revelar el licenciatario un conflicto de interés con el consumidor?

1. Mediante aviso escrito a la Comisión en diez días
2. Verbalmente, antes del cierre, ante el agente de cierre
3. Solo si el consumidor lo pregunta de forma expresa
4. Por escrito, en el momento en que lo conoce

Ley de Pennsylvania: la sección 606.1(a) de RELRA exige revelar por escrito al consumidor todo conflicto de interés del licenciatario en la operación (por ejemplo, un interés financiero en la propiedad o una relación con la otra parte) en cuanto lo conoce.

33. ¿Qué obligación tiene el licenciatario respecto del dinero que recibe del consumidor?

1. Conservarlo en efectivo en la caja fuerte de la oficina hasta el cierre
2. Depositarlo en su cuenta personal hasta el cierre y rendir cuentas después
3. Entregarlo directamente al vendedor contra recibo, sin pasar por el corredor
4. Rendir cuentas de todo el dinero y bienes recibidos y entregarlos a su corredor

Ley de Pennsylvania: la sección 606.1(a) de RELRA obliga al licenciatario a rendir cuentas del dinero y bienes recibidos en el curso de la operación; 49 Pa. Code 35.321 y siguientes exigen que el vendedor entregue el dinero a su corredor para la cuenta de escrow.

34. ¿Qué debe hacer el licenciatario con los documentos que firma el consumidor?

1. Entregarle copia en el momento de la firma
2. Conservarlos en la oficina y entregar copia al cierre
3. Enviarlos a la Comisión para su registro
4. Entregar copia solo si el consumidor la pide

Reglamento de Pennsylvania: 49 Pa. Code 35.331 obliga a entregar al consumidor una copia de todo documento que firma (acuerdos de listado, de agencia, de venta, Consumer Notice) en el momento de la firma, y a conservar los originales o copias en la oficina.

35. Además de los deberes generales, ¿qué debe el agente del vendedor a su cliente según la sección 606.2?

1. Financiar los gastos de cierre del vendedor con cargo a la comisión de la correduría
2. Garantizar la venta en el plazo pactado en el listado y al precio de listado
3. Lealtad, obediencia a las instrucciones lícitas, confidencialidad y promoción de sus intereses
4. Representar también al comprador para cerrar antes, sin necesidad de consentimiento escrito

Ley de Pennsylvania: la sección 606.2 de RELRA añade a los deberes generales los propios de la agencia: lealtad al vendedor, seguir sus instrucciones lícitas, guardar su confidencialidad, buscar el mejor precio y condiciones y revelarle todo lo relevante para su decisión.