📋 Pennsylvania · Reglamentos de la actividad: publicidad, relación corredor-vendedor, fondos y cuentas de escrow, conducta prohibida, sanciones

1. ¿Qué debe incluir toda publicidad de un vendedor o corredor asociado en Pennsylvania?

1. El nombre comercial de su corredor tal como está licenciado y el teléfono del corredor
2. Únicamente el nombre y el teléfono celular del vendedor, para facilitar el contacto directo con el cliente
3. El número de licencia del vendedor y su fotografía reciente, en color
4. El logotipo de la asociación de agentes a la que pertenece

Reglamento de Pennsylvania: 49 Pa. Code 35.305 exige que la publicidad de un vendedor o corredor asociado incluya el nombre comercial del corredor con el que está licenciado, tal como figura en la licencia, y el número de teléfono del corredor, de forma que el consumidor identifique a la correduría responsable.

2. ¿Qué es un anuncio ciego (blind ad) y cómo lo trata Pennsylvania?

1. Un anuncio en braille; es obligatorio en los periódicos
2. Un anuncio sin precio; está permitido si indica el nombre del corredor
3. Un anuncio sin fotografía de la propiedad; está permitido en todos los medios
4. Un anuncio que no identifica al corredor; está prohibido

Reglamento de Pennsylvania: 49 Pa. Code 35.301 y 35.305 prohíben la publicidad que no revela que se trata de un corredor licenciado o que omite el nombre comercial de la correduría; el anuncio ciego induce a creer que anuncia un particular.

3. ¿Qué necesita un licenciatario para colocar un letrero de venta en una propiedad?

1. El consentimiento escrito del propietario
2. Una autorización escrita de la Comisión para ese letrero
3. Un permiso del municipio, en todos los casos y para cualquier tamaño
4. Nada, si la propiedad está listada en el MLS con fotografía y precio

Reglamento de Pennsylvania: 49 Pa. Code 35.302 exige el consentimiento escrito del propietario antes de colocar un letrero de venta, alquiler o similar en su propiedad; la ordenanza local puede además regular el tamaño y la ubicación.

4. ¿Qué precio puede anunciar un licenciatario para una propiedad listada?

1. El precio de la tasación oficial más reciente
2. Cualquier precio que atraiga compradores, siempre que sea superior al de listado y se corrija después
3. Un precio inferior al de listado para generar visitas
4. Solo el precio autorizado por el vendedor en el acuerdo de listado o por escrito

Reglamento de Pennsylvania: 49 Pa. Code 35.303 prohíbe anunciar una propiedad a un precio distinto del autorizado por el propietario; anunciar precios no autorizados es publicidad engañosa sancionable (RELRA, sección 604).

5. ¿Puede un licenciatario anunciar una propiedad que no tiene listada ni autorizada?

1. Sí, si indica que la información proviene del MLS y no cobra por el anuncio
2. No: solo las propiedades con autorización escrita del propietario o del corredor que las lista
3. Sí, si no menciona el precio
4. Sí, siempre que cite al corredor que la lista

Reglamento de Pennsylvania: 49 Pa. Code 35.304 prohíbe anunciar propiedades sin la autorización escrita del propietario o del corredor que las lista; los acuerdos del MLS pueden dar esa autorización con condiciones, pero no sustituyen al consentimiento.

6. ¿Se aplican las reglas de publicidad de Pennsylvania a las redes sociales y a los sitios web de los licenciatarios?

1. Solo si la página o el perfil tiene más de mil seguidores o publica precios
2. No: el reglamento solo regula los periódicos impresos, la radio y los letreros físicos
3. Sí: todo medio en que el licenciatario promociona servicios o propiedades es publicidad
4. Solo si se pagan anuncios patrocinados a la plataforma que los difunde

Reglamento de Pennsylvania: 49 Pa. Code 35.301 y siguientes definen la publicidad en sentido amplio, incluidos los medios electrónicos; una página de Facebook o un sitio web del vendedor debe incluir el nombre comercial y el teléfono del corredor (35.305).

7. Un grupo de vendedores se anuncia como «Equipo Sol Realty» sin mencionar a su corredor. ¿Es correcto?

1. Sí, si todos los miembros del equipo tienen licencia vigente de vendedor o de corredor
2. Sí, si el equipo está registrado como nombre comercial en el condado donde opera
3. No: el corredor debe aparecer, y el nombre del equipo no puede sugerir una correduría independiente
4. Solo si el equipo tiene su propia cuenta de escrow separada de la del corredor

Reglamento de Pennsylvania: 49 Pa. Code 35.305 exige el nombre comercial del corredor en toda publicidad de sus licenciatarios; un nombre de equipo que incluye «Realty» y omite al corredor induce a creer que existe una correduría independiente y es publicidad engañosa.

8. ¿Qué oficina debe mantener un corredor de Pennsylvania?

1. Una oficina principal en Pennsylvania, licenciada por la Comisión, con las licencias expuestas
2. Ninguna: puede trabajar solo desde su vehículo o desde un espacio de trabajo compartido, sin licencia de oficina
3. Una oficina en cada condado donde tenga listados
4. Una oficina virtual registrada en el Departamento de Estado

Reglamento de Pennsylvania: 49 Pa. Code 35.241 exige al corredor mantener una oficina principal (main office) en la Mancomunidad, para la que la Comisión emite la licencia de corredor, donde se exponen las licencias y se conservan los registros; el corredor no residente sigue reglas específicas.

9. ¿Qué necesita un corredor para abrir una segunda oficina en otra ciudad?

1. Solo notificarlo al ayuntamiento de la ciudad donde abre la nueva oficina y pagar la tasa local
2. Una licencia de sucursal (branch office license) emitida por la Comisión para esa oficina
3. Nada, si la sucursal está a menos de 50 millas
4. Una licencia de corredor distinta para la sucursal

Reglamento de Pennsylvania: 49 Pa. Code 35.242 exige una licencia de sucursal para cada oficina adicional desde la que el corredor realiza actividades de bienes raíces; la licencia de la oficina principal no cubre las sucursales.

10. ¿Quién puede dirigir una sucursal de una correduría en Pennsylvania?

1. Un abogado contratado por la correduría para supervisar los contratos
2. Cualquier empleado administrativo de confianza, aunque no tenga licencia
3. Solo el corredor de registro en persona, presente todos los días laborables
4. Un corredor o corredor asociado, o un vendedor designado cuando el reglamento lo permite

Reglamento de Pennsylvania: 49 Pa. Code 35.242 exige que cada sucursal esté dirigida por un corredor, un corredor asociado o, en las condiciones del reglamento, un vendedor con experiencia designado por el corredor, que sigue siendo responsable de la supervisión.

11. ¿Dónde deben estar las licencias de los vendedores de una correduría?

1. En la asociación local de agentes
2. En poder de cada vendedor, en su domicilio, para presentarlas cuando se le pidan
3. En los archivos de la Comisión en Harrisburg, con copia en la oficina del corredor
4. Bajo custodia del corredor, en su oficina principal o en la sucursal donde trabajan

Reglamento de Pennsylvania: 49 Pa. Code 35.244 dispone que el corredor conserve las licencias de sus licenciatarios en la oficina (principal o sucursal) desde la que trabajan, disponibles para inspección; al terminar la relación, el corredor las devuelve a la Comisión.

12. Un corredor quiere que su oficina principal sea una habitación de su vivienda. ¿Es posible en Pennsylvania?

1. Solo si no tiene vendedores a su cargo ni recibe clientes en la vivienda
2. No: la oficina principal debe estar en un local comercial abierto al público en horario fijo
3. Sí, si cumple los requisitos de oficina del reglamento y la zonificación local lo permite
4. Solo con autorización especial de la Comisión

Reglamento de Pennsylvania: 49 Pa. Code 35.241 no exige un local comercial; la oficina debe permitir la actividad, la custodia de registros y licencias y la atención al público conforme al reglamento, y respetar la zonificación municipal.

13. El corredor traslada su oficina principal. ¿Qué debe hacer?

1. Nada hasta la siguiente renovación bienal, en la que indicará la nueva dirección
2. Notificarlo a la Comisión y obtener la licencia actualizada para la nueva dirección
3. Solo cambiar el letrero exterior y actualizar la publicidad de la correduría
4. Solicitar una licencia de corredor completamente nueva, con examen incluido

Reglamento de Pennsylvania: 49 Pa. Code 35.243 exige notificar a la Comisión el traslado de una oficina y obtener la licencia con la nueva dirección antes de operar desde ella; la licencia de corredor está vinculada a la dirección de la oficina.

14. Un corredor cierra su oficina y deja la actividad. ¿Qué debe hacer con las licencias y los registros?

1. Notificarlo a la Comisión, devolver las licencias de sus vendedores y conservar los registros el plazo exigido
2. Destruir los registros de inmediato para proteger la privacidad de los clientes, como exige la ley federal
3. Entregar las licencias de los vendedores a la asociación local
4. Nada: la licencia caduca sola el 31 de mayo

Reglamento de Pennsylvania: 49 Pa. Code 35.243 y 35.244 exigen notificar a la Comisión el cierre, devolver las licencias de los licenciatarios (que pasan a inactivos) y conservar los registros de las operaciones y de la cuenta de escrow durante el plazo reglamentario (tres años).

15. Un anuncio dice «vendemos su casa en 30 días o la compramos nosotros» sin que exista tal compromiso. ¿Qué norma viola?

1. La regla del letrero en propiedad ajena
2. Ninguna, si el anuncio incluye el nombre del corredor y su número de teléfono
3. Solo la ley federal de publicidad, porque RELRA no regula el contenido de los anuncios
4. La prohibición de publicidad falsa o engañosa de RELRA y del reglamento

Ley y reglamento de Pennsylvania: la sección 604(a) de RELRA sanciona la falsedad sustancial y la publicidad engañosa, y 49 Pa. Code 35.301 prohíbe la publicidad que induce a error; prometer una compra garantizada inexistente es engaño aunque el corredor esté identificado.

16. Una vendedora con licencia anuncia la venta de su propia casa en internet. ¿Qué debe incluir el anuncio?

1. Que es licenciataria de bienes raíces, y el nombre de su corredor si anuncia a través de la correduría
2. Nada especial: actúa como propietaria y RELRA exime al propietario que vende lo suyo
3. El precio de tasación oficial de la propiedad y la fecha de la tasación
4. El número de teléfono de la Comisión y el aviso del Fondo de Recuperación

Reglamento de Pennsylvania: 49 Pa. Code 35.283 exige al licenciatario que vende bienes propios revelar su condición de licenciatario en la publicidad y antes del acuerdo; si usa la correduría, se aplican además las reglas de 35.305 sobre el nombre del corredor.

17. ¿Debe incluir el nombre del corredor una tarjeta de visita o un correo electrónico promocional de un vendedor con licencia?

1. Solo si el vendedor tiene menos de dos años de licencia
2. No: solo los anuncios pagados en medios de comunicación son publicidad según el reglamento
3. Solo la tarjeta, no el correo
4. Sí: son publicidad y deben identificar al corredor conforme al reglamento

Reglamento de Pennsylvania: 49 Pa. Code 35.305 se aplica a cualquier material con el que el vendedor promociona sus servicios, incluidas tarjetas, folletos y correos electrónicos; deben incluir el nombre comercial del corredor y su teléfono.

18. Un corredor quiere anunciarse con un nombre comercial distinto del que figura en su licencia. ¿Qué debe hacer?

1. Registrarlo ante la Comisión para que figure en su licencia antes de usarlo
2. Nada: puede usar cualquier nombre comercial mientras el nombre licenciado aparezca en los contratos
3. Registrarlo solo en el registro de nombres comerciales del condado
4. Pedir autorización a la asociación de agentes de bienes raíces de su zona

Reglamento de Pennsylvania: 49 Pa. Code 35.241 y 35.305 exigen que la publicidad use el nombre comercial tal como está licenciado; un nombre nuevo (fictitious name) debe registrarse ante el Departamento de Estado y ante la Comisión y figurar en la licencia antes de anunciarse con él.

19. Un vendedor coloca un letrero con su nombre y teléfono, sin el nombre de la correduría, en una casa que lista. ¿Qué incumple?

1. La prohibición de anunciar precios
2. Nada: los letreros no son publicidad según el reglamento de la Comisión
3. Solo la ordenanza municipal de letreros, que fija el tamaño y la ubicación permitidos
4. La regla de publicidad que exige el nombre comercial y el teléfono del corredor

Reglamento de Pennsylvania: el letrero es publicidad y 49 Pa. Code 35.305 exige el nombre comercial del corredor y su teléfono; además, 35.302 exige el consentimiento escrito del propietario para colocarlo.

20. Un corredor de Nueva York anuncia en Filadelfia propiedades de Pennsylvania sin licencia de Pennsylvania. ¿Es correcto?

1. Sí, si no cobra comisión en Pennsylvania y cierra la operación en Nueva York
2. Sí, si la propiedad está listada también en el MLS de Nueva York
3. No: anunciar servicios sobre propiedades de Pennsylvania exige licencia de Pennsylvania
4. Sí, si el anuncio indica su número de licencia de Nueva York y su corredor

Ley de Pennsylvania: la sección 201 de RELRA incluye anunciarse como quien presta servicios de bienes raíces, y la sección 301 exige licencia de Pennsylvania para ello; la licencia de otro estado no habilita para anunciar ni negociar propiedades situadas en Pennsylvania.

21. Un anuncio en redes sociales muestra el nombre del vendedor con licencia, su número de licencia y su foto, pero no el nombre ni el teléfono de la correduría. ¿Cumple?

1. Solo si el anuncio no incluye precios
2. Sí, porque el número de licencia identifica al vendedor y la Comisión puede localizar a su corredor
3. Sí, si la foto es reciente
4. No: falta el nombre comercial del corredor y su teléfono, exigidos por el reglamento

Reglamento de Pennsylvania: 49 Pa. Code 35.305 exige en toda publicidad del vendedor el nombre comercial del corredor y el teléfono del corredor; el número de licencia del vendedor no sustituye la identificación de la correduría responsable.

22. Un corredor anuncia un sorteo de un televisor entre quienes visiten una casa abierta. ¿Qué exige el reglamento?

1. Que la Comisión apruebe cada sorteo con al menos 30 días de antelación
2. Que el anuncio describa con exactitud las condiciones del premio y no induzca a error
3. Que el premio supere los 500 dólares y se entregue en el cierre de la venta
4. Los sorteos están prohibidos en la publicidad inmobiliaria

Reglamento de Pennsylvania: 49 Pa. Code 35.306 permite ofrecer premios o regalos en la publicidad siempre que el anuncio exponga con exactitud y sin engaño las condiciones para obtenerlos; el engaño sobre las condiciones es sancionable.

23. ¿Puede un vendedor con licencia abrir su propia oficina para atender clientes de la correduría?

1. Sí, si la oficina está en su domicilio y no tiene letrero exterior
2. Sí, si informa a su corredor y este visita la oficina al menos una vez al mes
3. No: el vendedor no puede mantener oficina propia; trabaja desde una oficina licenciada de su corredor
4. Solo si tiene más de cinco años de licencia y ninguna sanción de la Comisión

Reglamento de Pennsylvania: 49 Pa. Code 35.281 prohíbe al vendedor mantener una oficina propia; toda oficina desde la que se realizan actividades de bienes raíces debe estar licenciada a nombre del corredor (35.241 y 35.242).

24. ¿Debe el corredor conservar copia de la publicidad que emite su correduría?

1. Sí: forma parte de los registros que la Comisión puede examinar
2. No: la publicidad no es un registro de la actividad y puede eliminarse tras su difusión
3. Solo la publicidad impresa en periódicos y revistas, no la electrónica
4. Solo durante los 30 días siguientes a su publicación

Reglamento de Pennsylvania: 49 Pa. Code 35.307 exige al corredor conservar copia de la publicidad (impresa o electrónica) durante el plazo reglamentario, a disposición de la Comisión, para acreditar que cumplía los requisitos de identificación y veracidad.

25. ¿En nombre de quién actúa siempre un vendedor con licencia de Pennsylvania?

1. De su corredor empleador, único bajo el cual está licenciado
2. De sí mismo, como profesional independiente ante el cliente que lo contrata
3. Del comprador o vendedor que le paga la comisión en cada operación
4. De la asociación de agentes a la que está afiliado

Reglamento de Pennsylvania: 49 Pa. Code 35.281 dispone que el vendedor realiza todas sus actividades de bienes raíces en nombre y bajo la supervisión de su corredor empleador; los contratos y los fondos son del corredor, no del vendedor.

26. Un vendedor trabaja como contratista independiente a efectos fiscales. ¿Cambia eso la supervisión que le debe su corredor?

1. Sí: el contratista independiente responde solo ante la Comisión
2. Sí: el contratista independiente no está sujeto a la supervisión del corredor, solo a la del fisco
3. No: a efectos de RELRA el corredor supervisa y responde igual, sea empleado o contratista
4. Solo si el contrato lo dice expresamente

Ley y reglamento de Pennsylvania: la calificación fiscal como contratista independiente no altera la relación de licencia; 49 Pa. Code 35.281 y la sección 604(a)(16) de RELRA hacen responsable al corredor de la supervisión de todos sus licenciatarios.

27. ¿Debe existir un contrato escrito entre el corredor y cada vendedor que trabaja para él?

1. No: basta la licencia emitida bajo el corredor y el registro ante la Comisión
2. Sí: el reglamento exige un acuerdo escrito que fije la relación y la compensación
3. Solo si el vendedor cobra un salario fijo además de las comisiones pactadas
4. Solo si el vendedor trabaja más de 20 horas semanales

Reglamento de Pennsylvania: 49 Pa. Code 35.288 exige que el corredor tenga con cada licenciatario un contrato escrito (de empleo o de contratista independiente) que establezca los términos de la relación, incluida la compensación y su reparto.

28. ¿Qué responsabilidad tiene el corredor sobre las actividades de sus vendedores?

1. Solo la responsabilidad civil frente al cliente, no la disciplinaria ante la Comisión
2. Ninguna: cada licenciatario responde solo de sus actos
3. Supervisarlas de forma adecuada; la falta de supervisión es causa de sanción
4. Solo responde de los vendedores con menos de un año de licencia

Ley de Pennsylvania: la sección 604(a)(16) de RELRA sanciona al corredor que no ejerce una supervisión adecuada sobre los vendedores y corredores asociados a su cargo; 49 Pa. Code 35.281 y 35.285 concretan la supervisión exigida.

29. ¿Qué incluye la supervisión que el reglamento exige al corredor?

1. Formación sobre la ley y las reglas, revisión de contratos y publicidad, control de los fondos y disponibilidad para consultas
2. Únicamente firmar los contratos que redactan los vendedores
3. Acompañar al vendedor en todas las visitas
4. Revisar cada mes la cuenta bancaria personal del vendedor

Reglamento de Pennsylvania: 49 Pa. Code 35.285 detalla la supervisión: asegurar que los licenciatarios conocen la ley y el reglamento, revisar los documentos y la publicidad, controlar el manejo de los fondos de terceros y estar disponible para orientar; no exige acompañar cada visita.

30. Un cliente satisfecho quiere dar directamente al vendedor con licencia un cheque de 500 dólares como gratificación. ¿Qué debe hacer el vendedor?

1. Aceptarlo si es inferior a 1.000 dólares y el cliente firma un recibo
2. Aceptarlo, porque es una gratificación voluntaria y no una comisión por servicios de bienes raíces
3. Aceptarlo si lo declara a la Comisión en la siguiente renovación de licencia
4. Remitirlo a su corredor: solo puede recibir compensación de él

Reglamento de Pennsylvania: 49 Pa. Code 35.281 prohíbe al vendedor recibir de cualquier persona distinta de su corredor una compensación relacionada con su actividad de bienes raíces; la gratificación del cliente se entrega al corredor, que la trata según el contrato entre ambos.

31. ¿Puede un vendedor firmar un acuerdo de listado en nombre de su corredor?

1. Sí, como representante autorizado del corredor, que sigue siendo parte del acuerdo
2. No: solo el corredor puede firmar cualquier documento contractual de la correduría
3. Sí, en nombre propio, como titular del listado que él mismo consiguió
4. Solo si el corredor está ausente más de una semana

Reglamento de Pennsylvania: 49 Pa. Code 35.281 y la práctica de la Comisión permiten al vendedor firmar, como agente autorizado de su corredor, los acuerdos de listado y de agencia; el corredor es siempre la parte contratante y responsable.

32. Una vendedora cambia de correduría. ¿Qué ocurre con los listados que obtuvo?

1. Pertenecen al corredor anterior, que es la parte del acuerdo de listado
2. La siguen automáticamente a la nueva correduría, porque los consiguió ella
3. Se cancelan de forma automática
4. Pasan a la Comisión hasta que las partes acuerden

Reglamento de Pennsylvania: los acuerdos de listado se celebran entre el propietario y el corredor (49 Pa. Code 35.281 y 35.332); el vendedor que se marcha no se los lleva, salvo que el corredor anterior y el propietario acuerden liberar o transferir el listado por escrito.

33. Un vendedor con licencia administra por su cuenta tres apartamentos de un amigo y cobra los honorarios directamente. ¿Es correcto?

1. No: la administración es actividad de bienes raíces que debe hacer a través de su corredor
2. Sí, si los apartamentos no están listados con la correduría ni figuran en su publicidad
3. Sí, si informa a su corredor
4. Sí, porque la administración de propiedades no requiere licencia

Ley y reglamento de Pennsylvania: la sección 201 de RELRA incluye la administración entre las actividades licenciables, y 49 Pa. Code 35.281 obliga al vendedor a realizarlas en nombre de su corredor y a recibir solo de él la compensación; los fondos de rentas irían además a la cuenta de escrow del corredor.

34. ¿Cuánto tiempo debe conservar el corredor los registros de las operaciones y de la cuenta de escrow?

1. Al menos tres años desde la consumación o terminación
2. Un año desde el cierre de la operación, salvo reclamación pendiente
3. Diez años, como los registros fiscales federales de la correduría
4. Hasta la siguiente inspección de la Comisión, que los revisa y autoriza su destrucción

Reglamento de Pennsylvania: 49 Pa. Code 35.328 y 35.336 exigen conservar los registros de la cuenta de escrow y los documentos de cada operación (acuerdos, Consumer Notice, divulgaciones) durante tres años desde la consumación o terminación, a disposición de la Comisión.

35. ¿Qué documentos de una operación debe conservar la correduría?

1. Únicamente el acuerdo de venta firmado por comprador y vendedor, con sus anexos
2. Acuerdos de listado y de agencia, acuerdo de venta, Consumer Notice, divulgaciones y registros de escrow
3. Únicamente los registros bancarios de la cuenta de escrow, mes a mes
4. Solo la publicidad de la propiedad y las fotografías utilizadas en ella

Reglamento de Pennsylvania: 49 Pa. Code 35.336 exige al corredor conservar copia de todos los acuerdos, avisos y divulgaciones de la operación, junto con los registros de escrow de 35.328, durante tres años.