📑 Pennsylvania · Misceláneo: divulgaciones del vendedor y aviso de carbón, contratos y formularios, Ley de Relaciones Humanas, condominios, arrendamientos

1. ¿Qué exige la Real Estate Seller Disclosure Law de Pennsylvania al vendedor de una vivienda?

1. Entregar al comprador, antes del acuerdo de venta, una declaración escrita con los defectos materiales que conoce
2. Contratar una inspección profesional completa y entregar su informe al comprador antes de listar la vivienda en el mercado
3. Garantizar por un año el estado de la estructura, el techo y los sistemas de la vivienda
4. Reparar todos los defectos conocidos antes de poner la vivienda a la venta

Ley de Pennsylvania: 68 Pa.C.S. 7303 obliga al vendedor de una vivienda a entregar al comprador, antes de que este firme el acuerdo de venta, una declaración de divulgación de la propiedad con los defectos materiales que conoce, en el formulario aprobado por la Comisión; no exige inspección, garantía ni reparación.

2. ¿A qué propiedades se aplica la ley de divulgación del vendedor de Pennsylvania?

1. Solo a las viviendas nuevas vendidas por el constructor
2. A todos los inmuebles, incluidos los comerciales e industriales, sin excepción por su uso
3. Solo a las viviendas unifamiliares de más de 100.000 dólares de precio de venta
4. A las viviendas residenciales de una a cuatro unidades

Ley de Pennsylvania: 68 Pa.C.S. 7302 aplica la ley a la transferencia de inmuebles residenciales de una a cuatro unidades de vivienda; los inmuebles comerciales quedan fuera, y ciertas transferencias residenciales están exentas (7302(a)).

3. ¿Cuál de estas transferencias está exenta de la declaración de divulgación del vendedor?

1. La venta a través de un licenciatario de bienes raíces
2. La venta de una vivienda de segunda mano con más de diez años
3. La venta de una vivienda que el vendedor no ha habitado en ningún momento y que compró como inversión, sin conocer su estado
4. La transferencia por orden judicial, entre cónyuges o de vivienda nueva con garantía del constructor

Ley de Pennsylvania: 68 Pa.C.S. 7302(a) exime, entre otras, las transferencias por orden judicial, entre cónyuges o por herencia, y la venta de viviendas de nueva construcción con garantía escrita; que el vendedor no haya habitado la casa no lo exime, aunque limita lo que conoce.

4. ¿Qué obligación tiene el licenciatario respecto de la declaración de divulgación del vendedor?

1. Ninguna: la ley solo obliga al vendedor
2. Rellenar la declaración por el vendedor y firmarla en su nombre como agente autorizado por el acuerdo de listado
3. Inspeccionar la vivienda y responder de los defectos ocultos
4. Informar al vendedor de su obligación y revelar al comprador los defectos materiales que él mismo conoce

Ley de Pennsylvania: 68 Pa.C.S. 7310 obliga al licenciatario a informar al vendedor de su deber de divulgación y le impone revelar al comprador los defectos materiales que conoce; no responde de los defectos que ignora ni puede rellenar la declaración por el vendedor.

5. ¿Qué responsabilidad tiene el vendedor que oculta a sabiendas un defecto material en la declaración?

1. Responde ante el comprador por los daños causados por la omisión intencional
2. Ninguna: la declaración es informativa y no genera responsabilidad alguna para el vendedor
3. Pierde automáticamente el derecho a cobrar el precio y debe devolver el depósito duplicado
4. Recibe una multa de la Comisión de Bienes Raíces

Ley de Pennsylvania: 68 Pa.C.S. 7311 hace responsable al vendedor por los daños que sufra el comprador a causa de la omisión intencional o negligente de un defecto material en la declaración; el vendedor no responde de lo que no conocía. La Comisión no sanciona a los vendedores particulares.

6. ¿Qué es el aviso de carbón (coal notice) que aparece en los acuerdos de venta y deeds de Pennsylvania?

1. La declaración de que la vivienda usa calefacción de carbón
2. La obligación de comprar carbón a la compañía minera del condado durante el primer año
3. La prohibición de construir en terrenos con minas activas
4. La advertencia de que la propiedad puede no incluir el derecho de apoyo superficial y que el carbón puede haberse cedido

Ley de Pennsylvania: la Bituminous Mine Subsidence and Land Conservation Act de 1966 exige incluir en los acuerdos de venta y deeds un aviso, en letra destacada, de que la propiedad puede no incluir el derecho de apoyo superficial (right of surface support) y que el carbón subyacente puede haber sido cedido, con el riesgo de hundimiento.

7. ¿Qué protección da la Act 6 de 1974 (Loan Interest and Protection Law) al propietario de una vivienda hipotecada?

1. La prohibición de ejecutar hipotecas de viviendas unifamiliares en Pennsylvania
2. La exención total del pago de intereses durante el primer año del préstamo
3. Un aviso escrito de al menos 30 días antes de iniciar la ejecución hipotecaria, para las hipotecas residenciales por debajo de la cifra base
4. Un plazo de cinco años para ponerse al día en los pagos atrasados

Ley de Pennsylvania: la Act 6 de 1974 exige al prestamista, antes de ejecutar una hipoteca residencial cuyo principal no supera la cifra base ajustada anualmente, enviar un aviso de intención de ejecutar con al menos 30 días para subsanar el impago; regula además los intereses de ciertos préstamos.

8. ¿Qué es la Act 91 de 1983 en Pennsylvania?

1. La ley del Programa de Asistencia Hipotecaria de Emergencia (HEMAP), que obliga a avisar al deudor de esa ayuda antes de ejecutar
2. La ley que fija el impuesto de transferencia del 1 %
3. La ley que regula los depósitos de garantía de los inquilinos
4. La ley que crea la Comisión Estatal de Bienes Raíces

Ley de Pennsylvania: la Act 91 de 1983 creó el Homeowner's Emergency Mortgage Assistance Program (HEMAP) de la PHFA y exige al prestamista, antes de ejecutar una hipoteca residencial, notificar al deudor la posibilidad de solicitar esa asistencia, con un plazo para reunirse con una agencia de asesoramiento.

9. ¿Qué debe indicar el acuerdo de venta preparado por un licenciatario sobre la zonificación?

1. La clasificación de zonificación, salvo que esté zonificada principalmente para vivienda unifamiliar
2. Nada: la zonificación es responsabilidad del comprador, que debe consultarla en el municipio antes de firmar
3. Un plano de zonificación certificado por el municipio
4. La promesa de que la zonificación no cambiará

Reglamento de Pennsylvania: 49 Pa. Code 35.333 exige que el acuerdo de venta redactado por un licenciatario contenga la clasificación de zonificación de la propiedad, excepto cuando está zonificada exclusiva o principalmente para permitir viviendas unifamiliares; la omisión permite al comprador rescindir.

10. ¿Qué otros elementos exige el reglamento en un acuerdo de venta preparado por un licenciatario?

1. El nombre del prestamista, el tipo de interés y el plazo del préstamo del comprador
2. Solo el precio, la descripción de la propiedad y la firma de las partes ante testigo
3. La tasación oficial de la propiedad y el informe de inspección estructural
4. Fecha, partes, descripción, precio, depósito y su custodia, fecha de cierre y aviso del Fondo de Recuperación

Reglamento de Pennsylvania: 49 Pa. Code 35.333 enumera el contenido mínimo del acuerdo de venta: fecha, nombres de las partes, descripción de la propiedad, precio, depósito y su manejo, fecha de cierre, zonificación, aviso del Fondo de Recuperación y demás avisos exigidos; 35.331 exige copia a cada firmante.

11. ¿Cuál es el impuesto estatal de transferencia de bienes raíces (realty transfer tax) en Pennsylvania?

1. 1 % del valor de la transferencia, más el impuesto local (habitualmente otro 1 %)
2. 2 % estatal, sin impuesto local, salvo en Filadelfia y Pittsburgh
3. 0,5 % estatal y 0,5 % local, en todos los municipios y distritos escolares
4. No existe impuesto de transferencia en Pennsylvania

Ley de Pennsylvania: el Realty Transfer Tax estatal (72 P.S. 8101-C y siguientes) es del 1 % del valor de la transferencia; los municipios y distritos escolares suman habitualmente otro 1 %, y algunas ciudades como Filadelfia aplican tipos locales superiores.

12. ¿Quién paga el impuesto de transferencia en Pennsylvania?

1. Únicamente el comprador, por ley, como nuevo titular inscrito en el registro del condado
2. Únicamente el vendedor, por ley, como parte que recibe el precio de la transferencia
3. Por costumbre, comprador y vendedor lo reparten por mitades, pero es negociable
4. El corredor, con cargo a su comisión, como parte de sus gastos de cierre

Ley y práctica de Pennsylvania: la ley del Realty Transfer Tax hace responsables solidarios a las partes; la costumbre es repartirlo por mitades entre comprador y vendedor, aunque el acuerdo de venta puede asignarlo de otra forma.

13. Una casa se vende por 250.000 dólares en un municipio con impuesto local del 1 %. ¿Cuánto paga cada parte si se reparte por mitades?

1. 5.000,00 dólares cada una (2 % de 250.000, sin dividir)
2. 3.750,00 dólares cada una (el 1 % estatal entero y la mitad del local)
3. 2.500,00 dólares cada una (2 % de 250.000 = 5.000,00, dividido entre dos)
4. 1.250,00 dólares cada una (0,5 % de 250.000)

Ley de Pennsylvania: 1 % estatal más 1 % local = 2 % de 250.000 = 5.000 dólares; repartido por mitades, 2.500 dólares cada parte. Cálculo verificado en Python.

14. ¿Cuál de estas transferencias está exenta del impuesto de transferencia de Pennsylvania?

1. La venta a través de un corredor licenciado
2. La venta de una vivienda de menos de 100.000 dólares a un comprador de primera vivienda con ingresos limitados
3. La primera compra de vivienda de cualquier persona
4. La transferencia entre cónyuges o entre padres e hijos, entre otras relaciones familiares

Ley de Pennsylvania: el Realty Transfer Tax exime, entre otras, las transferencias entre cónyuges, entre padres e hijos y otros parientes en línea directa, las transferencias a entidades gubernamentales y ciertas reorganizaciones; el precio bajo o la primera vivienda no eximen.

15. Un acuerdo de venta de un local comercial redactado por un licenciatario omite la clasificación de zonificación. ¿Qué derecho tiene el comprador?

1. Debe cerrar y reclamar después al licenciatario
2. Ninguno: la zonificación se consulta en el municipio y el comprador debió hacerlo antes de firmar
3. Solo una rebaja del precio equivalente al impuesto de transferencia que corresponde al comprador
4. Puede rescindir el acuerdo por la omisión, según el reglamento de la Comisión

Reglamento de Pennsylvania: 49 Pa. Code 35.333 dispone que la omisión de la clasificación de zonificación en un acuerdo de venta (salvo vivienda unifamiliar) da al comprador derecho a rescindir el acuerdo; el licenciatario puede además ser sancionado.

16. Un constructor vende una vivienda recién terminada con garantía escrita. ¿Debe entregar la declaración de divulgación del vendedor?

1. No: la vivienda nueva con garantía del constructor está exenta de la ley de divulgación
2. Sí, como cualquier vendedor de vivienda residencial de una a cuatro unidades en Pennsylvania
3. Sí, pero solo sobre el terreno, no sobre la construcción
4. Solo si la vivienda tiene más de una unidad

Ley de Pennsylvania: 68 Pa.C.S. 7302(a) exime de la declaración de divulgación la transferencia de una vivienda de nueva construcción no habitada previamente que se vende con garantía escrita del constructor; el aviso de carbón y otras divulgaciones siguen siendo aplicables.

17. Tras el cierre, el comprador descubre termitas que el vendedor no conocía y no declaró. ¿Responde el vendedor según la ley de divulgación?

1. Solo si las termitas causan daños superiores a 5.000 dólares
2. Sí: la declaración es una garantía del estado de la vivienda durante el año siguiente al cierre
3. Sí, si el comprador no contrató inspección profesional antes del cierre y confió en la declaración
4. No: el vendedor solo responde de los defectos materiales que conocía o debía conocer

Ley de Pennsylvania: 68 Pa.C.S. 7308 y 7309 aclaran que la declaración no es una garantía: el vendedor no responde de los defectos que no conocía ni tenía motivos para conocer; el comprador conserva el derecho a inspeccionar.

18. ¿Qué formulario debe usarse para la declaración de divulgación del vendedor?

1. Cualquier hoja firmada por el vendedor en la que declare que la vivienda está en buen estado
2. El formulario aprobado por la Comisión, o uno que contenga al menos su información
3. El formulario federal de HUD para viviendas financiadas con préstamos garantizados
4. El formulario que elija el corredor de entre los que usa su asociación profesional

Ley de Pennsylvania: 68 Pa.C.S. 7304 encomienda a la Comisión Estatal de Bienes Raíces aprobar el formulario de divulgación; el vendedor puede usar ese formulario u otro que contenga como mínimo la misma información.

19. ¿Cuándo debe recibir el comprador la declaración de divulgación del vendedor?

1. Dentro de los diez días siguientes a la firma del acuerdo
2. En el cierre, junto con el deed y el estado de liquidación
3. Antes de que firme el acuerdo de venta
4. Antes de la primera visita a la vivienda con el licenciatario

Ley de Pennsylvania: 68 Pa.C.S. 7303 exige que la declaración se entregue al comprador antes de que este firme el acuerdo de venta; una entrega posterior no cumple la ley, aunque el comprador la acepte.

20. Después de entregar la declaración, el vendedor descubre una filtración en el techo antes del cierre. ¿Qué debe hacer?

1. Repararla en secreto para no alterar el contrato
2. Nada: la declaración se entregó correctamente en su momento y el contrato ya está firmado por las partes
3. Informar al comprador del nuevo defecto material conocido antes del cierre
4. Reducir el precio sin decir por qué

Ley de Pennsylvania: 68 Pa.C.S. 7307 obliga al vendedor a informar al comprador de cualquier información que haga inexacta la declaración entregada, si la conoce antes del cierre; ocultarla sería una omisión intencional (7311).

21. ¿La divulgación sobre pintura con plomo en viviendas anteriores a 1978 es una norma de Pennsylvania?

1. No: es una norma federal que se aplica en Pennsylvania junto con la divulgación estatal del vendedor
2. Sí: la creó la Real Estate Seller Disclosure Law de Pennsylvania en 1996
3. No existe tal obligación en ninguna norma
4. Sí: la exige el reglamento de la Comisión

Ley federal: la divulgación de pintura a base de plomo en viviendas construidas antes de 1978 proviene de la ley federal (Residential Lead-Based Paint Hazard Reduction Act de 1992 y sus reglamentos); en Pennsylvania se suma a la declaración estatal del vendedor, sin sustituirla.

22. ¿Debe el acuerdo de venta incluir el aviso del Fondo de Recuperación?

1. No: solo se incluye en el Consumer Notice que se entrega en la entrevista inicial con el consumidor
2. Sí: el reglamento lo exige en los acuerdos de venta preparados por licenciatarios
3. Solo en las ventas de más de 500.000 dólares, donde el riesgo para el consumidor es mayor
4. Solo en los acuerdos de listado firmados por el vendedor de la propiedad

Reglamento de Pennsylvania: 49 Pa. Code 35.333 incluye entre los elementos obligatorios del acuerdo de venta redactado por un licenciatario la declaración sobre la existencia del Fondo de Recuperación y cómo obtener información de la Comisión.

23. ¿Aparece la zona de inundación en la declaración de divulgación del vendedor de Pennsylvania?

1. Sí: el formulario pregunta por inundaciones, drenaje y humedad conocidas por el vendedor
2. No: la inundación solo se trata en el seguro federal de inundación y en los mapas de FEMA
3. Solo si la vivienda está junto a un río o a un lago declarado zona de riesgo
4. Solo si el comprador lo pregunta por escrito antes de firmar el acuerdo de venta

Ley de Pennsylvania: el formulario aprobado por la Comisión conforme a 68 Pa.C.S. 7304 incluye preguntas sobre problemas de agua, inundación, drenaje y humedad conocidos por el vendedor; el seguro federal de inundación es una cuestión distinta.

24. Un comprador y un vendedor firman el acuerdo de venta en la oficina del licenciatario. ¿Cuándo reciben copia?

1. Cuando el prestamista apruebe el préstamo
2. Al cierre de la operación
3. Al firmar, cada uno
4. Cuando lo soliciten por escrito al licenciatario

Reglamento de Pennsylvania: 49 Pa. Code 35.331 obliga al licenciatario a entregar a cada parte copia del acuerdo de venta y de cualquier documento que firme en el momento de la firma; no se difiere al cierre.

25. Una madre vende su casa a su hija por 150.000 dólares. ¿Qué ocurre con el impuesto de transferencia y la declaración de divulgación?

1. Están exentos tanto el impuesto como la declaración, en todos los casos de venta entre familiares
2. Se pagan el impuesto y la declaración como en cualquier venta
3. La transferencia entre padres e hijos está exenta del impuesto; la declaración de divulgación sigue exigiéndose salvo exención aplicable
4. Se paga el impuesto pero no hace falta acuerdo de venta

Ley de Pennsylvania: el Realty Transfer Tax exime las transferencias entre padres e hijos (parientes en línea directa); la Real Estate Seller Disclosure Law (68 Pa.C.S. 7302) solo exime las transferencias entre cónyuges y otras enumeradas, no la venta de madre a hija, que exige la declaración.

26. ¿Qué clases protege la Pennsylvania Human Relations Act en materia de vivienda, además de las federales?

1. Únicamente las siete clases de la ley federal de vivienda justa, sin ninguna adición estatal
2. La edad (40 años o más), la ascendencia y el uso de animales de apoyo, entre otras
3. La afiliación política y la ocupación profesional
4. El nivel de ingresos y el historial de crédito

Ley de Pennsylvania: la Pennsylvania Human Relations Act (43 P.S. 951 y siguientes) prohíbe discriminar en vivienda por raza, color, credo religioso, ascendencia, edad (40 o más), sexo, origen nacional, situación familiar, discapacidad y uso o manejo de animales de apoyo, entre otras; añade a las federales la edad y la ascendencia.

27. ¿Qué organismo recibe las quejas por discriminación en vivienda bajo la ley de Pennsylvania?

1. El Fiscal General, mediante demanda directa
2. La Comisión Estatal de Bienes Raíces, a través de su Oficina de Cumplimiento
3. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), en exclusiva para todo el país
4. La Pennsylvania Human Relations Commission (PHRC)

Ley de Pennsylvania: la PHRA crea la Pennsylvania Human Relations Commission, que investiga y resuelve las quejas de discriminación en vivienda; HUD aplica la ley federal y la Comisión de Bienes Raíces solo puede sancionar al licenciatario (RELRA, sección 604).

28. ¿En qué plazo debe presentarse una queja ante la Pennsylvania Human Relations Commission?

1. Dentro de los 30 días siguientes al acto denunciado
2. Dentro de los 180 días siguientes
3. Dentro de los dos años siguientes al acto denunciado
4. No hay plazo mientras dure el arrendamiento

Ley de Pennsylvania: la sección 9 de la PHRA exige presentar la queja ante la PHRC dentro de los 180 días siguientes al acto discriminatorio; la ley federal concede un año ante HUD y dos años ante los tribunales.

29. Un arrendador rechaza a un solicitante de 62 años porque «prefiere inquilinos jóvenes». ¿Qué ley de Pennsylvania infringe?

1. Solo la ley federal de vivienda justa
2. Ninguna: la edad no es clase protegida en vivienda ni por la ley estatal ni por la federal
3. La Landlord and Tenant Act de 1951
4. La Pennsylvania Human Relations Act, que protege la edad a partir de los 40 años

Ley de Pennsylvania: la PHRA incluye la edad (40 años o más) entre las clases protegidas en vivienda, a diferencia de la ley federal, que no la protege; el licenciatario que colabora en esa discriminación es además sancionable según RELRA.

30. Un edificio con política de «sin mascotas» rechaza a una persona con discapacidad que tiene un perro de apoyo. ¿Es correcto?

1. Solo si la persona paga un depósito adicional
2. Sí: la política de mascotas se aplica a todos por igual y no discrimina a nadie en particular
3. Sí, si el edificio tiene menos de diez unidades
4. No: la PHRA y la ley federal exigen una acomodación razonable; el animal de apoyo no es una mascota

Ley de Pennsylvania y ley federal: la PHRA protege expresamente el uso de animales de apoyo y guía, y tanto ella como la ley federal de vivienda justa exigen acomodaciones razonables a las personas con discapacidad; una política de mascotas no puede excluir al animal de apoyo ni exigir depósito por él.

31. ¿Qué recibe el comprador de una unidad de condominio nueva vendida por el desarrollador en Pennsylvania?

1. Un certificado de reventa de la asociación con las cuotas y las reservas al día
2. La declaración de oferta pública, con derecho a cancelar dentro del plazo legal
3. Solo el deed de la unidad y la declaración de condominio inscrita en el condado
4. Una garantía de recompra del desarrollador durante los dos primeros años

Ley de Pennsylvania: la Uniform Condominium Act (68 Pa.C.S. 3402 y siguientes) obliga al desarrollador a entregar al comprador la declaración de oferta pública antes de la venta, con un plazo de cancelación posterior a su recepción; el certificado de reventa es para las ventas entre particulares.

32. ¿Qué debe recibir el comprador de una unidad de condominio en reventa y qué plazo tiene?

1. Nada: en las reventas no hay documentos obligatorios
2. La declaración de oferta pública del desarrollador original, con 15 días para cancelar el contrato
3. El certificado de reventa de la asociación, con cinco días para cancelar desde que lo recibe
4. El presupuesto de la asociación, sin derecho de cancelación

Ley de Pennsylvania: 68 Pa.C.S. 3407 exige al vendedor de una unidad en reventa entregar al comprador el certificado de reventa emitido por la asociación (cuotas, reservas, litigios, reglas); el comprador puede cancelar el contrato dentro de los cinco días siguientes a su recepción.

33. ¿Qué ley regula en Pennsylvania las comunidades planificadas con asociación de propietarios?

1. RELRA, en su sección 604
2. La Uniform Condominium Act, que cubre todo tipo de comunidad con elementos comunes
3. La Landlord and Tenant Act de 1951, en su parte sobre asociaciones de propietarios
4. La Uniform Planned Community Act (68 Pa.C.S. 5101 y siguientes)

Ley de Pennsylvania: la Uniform Planned Community Act (68 Pa.C.S. 5101 y siguientes) regula las comunidades planificadas (HOA): declaración, asociación, cuotas, oferta pública y certificado de reventa; la Uniform Condominium Act rige los condominios.

34. ¿Qué derecho tiene el comprador de un tiempo compartido en Pennsylvania tras firmar el contrato?

1. Un año para cancelar sin penalización, recuperando el precio pagado
2. Ninguno: el contrato es firme desde la firma y solo puede resolverse por incumplimiento del promotor
3. Un plazo de rescisión fijado por la ley, desde la firma o la recepción de los documentos
4. Solo el derecho a revender la semana al promotor al precio de compra

Ley de Pennsylvania: la Real Estate Time-Share Act (68 Pa.C.S. capítulo 34) concede al comprador un período de rescisión tras la firma del contrato o la recepción de la declaración de oferta pública, durante el cual puede cancelar sin penalización; el número exacto de días lo fija el texto de la ley.

35. ¿Qué depósito de garantía máximo puede exigir un arrendador residencial de Pennsylvania durante el primer año de arrendamiento?

1. Tres meses de renta, incluido el último mes
2. Un mes de renta, como en los años siguientes
3. Dos meses de renta
4. No hay límite: lo fija el contrato

Ley de Pennsylvania: la Landlord and Tenant Act de 1951 (68 P.S. 250.511a) limita el depósito de garantía a dos meses de renta durante el primer año del arrendamiento y a un mes a partir del segundo año.