Este tema es el que más errores produce porque conviven dos ordenamientos. La Ley Federal de Vivienda Justa (Título VIII de la Ley de Derechos Civiles de 1968, enmendada en 1988), RESPA, la Ley de Veracidad en los Préstamos (TILA) y la ADA son leyes federales: se aplican igual en Miami que en Ohio. La Ley de Vivienda Justa de Florida (capítulo 760, Parte II, de los Estatutos de Florida), la zonificación y los códigos de construcción son derecho estatal o local. Una respuesta que atribuye a Florida una regla federal, o al revés, es una respuesta incorrecta aunque el contenido suene familiar.
La ley federal protege siete clases: raza, color, religión, sexo, origen nacional, estatus familiar y discapacidad. Las dos últimas se añadieron con las enmiendas de 1988. Las conductas prohibidas tienen nombre propio: steering (dirigir a un comprador hacia o fuera de un vecindario por su pertenencia a una clase protegida), blockbusting (inducir a vender alegando la llegada de personas de una clase protegida), redlining (negar financiamiento o seguro por la zona) y la publicidad discriminatoria. En materia de discapacidad, la ley distingue la modificación razonable, que es un cambio físico y corre por cuenta del inquilino, de la acomodación razonable, que es un cambio de norma o de servicio y corre por cuenta del arrendador.
La ley federal contempla excepciones limitadas: la vivienda unifamiliar vendida o alquilada por su dueño sin corredor y sin publicidad discriminatoria; el edificio de cuatro unidades o menos ocupado por el dueño (la llamada excepción «Mrs. Murphy»); las organizaciones religiosas y los clubes privados; y la vivienda para personas mayores, que puede excluir a menores si cumple los requisitos de la categoría 62+ o de la categoría 55+ con al menos el 80 % de las unidades ocupadas por una persona de 55 años o más. La trampa clásica del examen: la discriminación por raza nunca tiene excepción, porque la Ley de Derechos Civiles de 1866 la prohíbe de forma absoluta, sin exenciones. Una queja federal se presenta ante HUD dentro del año siguiente al acto discriminatorio.
RESPA (12 U.S.C. § 2601) regula el proceso de cierre de los préstamos hipotecarios federalmente relacionados sobre vivienda de una a cuatro unidades. Su Sección 8 prohíbe las comisiones ocultas y los pagos por referidos: un licenciatario no puede aceptar dinero de una compañía de títulos por enviarle clientes. Su Sección 9 impide que el vendedor obligue al comprador a usar una compañía de títulos determinada. De RESPA y TILA combinadas nace la regla TRID: Loan Estimate dentro de los tres días hábiles siguientes a la solicitud, y Closing Disclosure al menos tres días hábiles antes de la consumación. TILA, a través de la Regulación Z, gobierna la publicidad del crédito: si un anuncio menciona un término desencadenante —monto del pago inicial, número de pagos, plazo o importe de la cuota—, debe incluir la divulgación completa, empezando por la APR.
La zonificación es poder de policía municipal o del condado: separa usos residencial, comercial, industrial y agrícola, y fija densidades, retiros y alturas. Cuando un uso anterior deja de ajustarse a una nueva ordenanza se convierte en uso no conforme, tolerado pero no ampliable. La variación (variance) permite apartarse de una exigencia dimensional por una dificultad particular del terreno; el uso especial autoriza una actividad prevista en la ordenanza bajo condiciones; el rezonificación cambia la clasificación misma. A ello se suman las obligaciones federales de divulgación: la pintura a base de plomo en viviendas construidas antes de 1978, con folleto de la EPA y diez días para inspeccionar, y las divulgaciones propias de Florida sobre gas radón, impuestos sobre la propiedad y asociaciones de propietarios.
1. ¿Cuántas clases protege la Ley Federal de Vivienda Justa?
La ley federal protege raza, color, religión, sexo, origen nacional, estatus familiar y discapacidad. Las dos últimas se añadieron con las enmiendas de 1988; la ley federal no enumera la edad como clase autónoma.
2. ¿Qué dos clases protegidas incorporaron las enmiendas de 1988 a la ley federal de vivienda justa?
Las enmiendas de 1988 añadieron el estatus familiar y la discapacidad a las cinco clases originales. La religión, el origen nacional, el sexo y el color ya estaban protegidos antes de esa reforma.
3. ¿Qué comprende el estatus familiar como clase protegida?
La ley federal de vivienda justa define el estatus familiar en torno a la presencia de menores de 18 años bajo la custodia de un adulto, e incluye a la mujer embarazada y a quien está en proceso de obtener la custodia.
4. Un propietario rechaza a un inquilino porque usa silla de ruedas. ¿Qué norma vulnera?
La discapacidad es clase protegida federal desde las enmiendas de 1988, y el capítulo 760 de los Estatutos de Florida reproduce esa protección. Las dos normas se aplican a la vez, en niveles distintos.
5. ¿Qué es el steering?
El steering consiste en canalizar la búsqueda según una clase protegida, y está prohibido por la ley federal de vivienda justa. Las otras tres descripciones corresponden al blockbusting, al redlining y a la publicidad discriminatoria.
6. ¿En qué consiste el blockbusting?
El blockbusting explota el miedo para provocar ventas rápidas y está prohibido por la ley federal de vivienda justa. Es una conducta distinta del steering, que actúa sobre el comprador, y del redlining, que actúa sobre el crédito.
7. ¿Qué describe el redlining?
El redlining consiste en denegar financiamiento o seguro por la zona, y la ley federal de vivienda justa lo prohíbe junto con la ley federal de igualdad de oportunidades de crédito. Afecta al acceso al crédito, no a la elección de la vivienda.
8. Un asociado dice a una familia hispana que estaría más cómoda en un barrio concreto de la ciudad. ¿Qué comete?
Orientar la búsqueda según el origen nacional es steering, prohibido por la ley federal de vivienda justa aunque la intención sea amable. La buena fe no es una defensa cuando el efecto es segregador.
9. ¿Qué describe la excepción llamada Mrs. Murphy en la ley federal de vivienda justa?
La excepción conocida como Mrs. Murphy cubre el edificio de hasta cuatro unidades en el que reside el propietario. Las otras tres son excepciones distintas de la misma ley federal.
10. ¿Qué clase protegida NO admite ninguna excepción en la venta o el alquiler de vivienda?
La ley federal de derechos civiles de 1866 prohíbe de forma absoluta la discriminación racial en la propiedad, sin excepciones. Las demás clases sí conocen supuestos exceptuados en la ley federal de vivienda justa.
11. Un propietario vende él mismo su única vivienda, sin corredor y sin anuncios discriminatorios. ¿Puede rechazar a un comprador por su religión?
La excepción de la ley federal de vivienda justa es estrecha: exige no usar corredor y no publicitar de forma discriminatoria, y nunca ampara la discriminación racial, prohibida sin excepción por la ley de 1866.
12. ¿Qué requisito caracteriza a la vivienda calificada para personas de 55 años o más?
La ley federal de vivienda para personas mayores exige que al menos el 80 % de las unidades ocupadas tenga un residente de 55 años o más, junto con políticas que acrediten la intención de servir a ese colectivo. La categoría de 62 años sí exige que todos los ocupantes tengan esa edad.
13. ¿Quién paga una modificación razonable en una vivienda alquilada?
La ley federal de vivienda justa distingue la modificación razonable, que es un cambio físico a cargo del inquilino, de la acomodación razonable, que es un cambio de norma o servicio a cargo del arrendador.
14. ¿Quién asume el coste de una acomodación razonable?
La acomodación razonable es una excepción a una norma o a un servicio del arrendador, como admitir un animal de asistencia pese a la prohibición general, y corre a su cargo conforme a la ley federal de vivienda justa.
15. Un inquilino con discapacidad pide instalar una rampa a su costa en la entrada del edificio. ¿Puede el arrendador negarse?
La ley federal de vivienda justa obliga a permitir las modificaciones razonables a cargo del inquilino y permite pactar la reposición del estado anterior cuando resulte razonable. El coste de la obra no se traslada al arrendador.
16. Una comunidad prohíbe animales y un inquilino solicita un animal de asistencia. ¿Qué procede?
La ley federal de vivienda justa exige acomodar las normas cuando ello permite a la persona con discapacidad disfrutar de la vivienda en igualdad. Cobrar un depósito extra por el animal de asistencia sería un trato desigual prohibido.
17. ¿Cuál de estos textos publicitarios es problemático bajo la ley federal?
La ley federal de vivienda justa prohíbe la publicidad que exprese preferencia o limitación por una clase protegida, y el estatus familiar lo es. Describir la vivienda o su ubicación es lícito; describir a los ocupantes deseados no lo es.
18. Un anuncio dice comunidad cristiana tranquila. ¿Qué problema plantea?
La ley federal de vivienda justa prohíbe indicar preferencias por religión en la publicidad de vivienda, con independencia de que el dato sea cierto. La responsabilidad alcanza a quien publica el anuncio.
19. ¿En qué plazo debe presentarse una queja ante la agencia federal de vivienda por discriminación?
La ley federal de vivienda justa fija un año para la queja administrativa ante la agencia federal de vivienda, plazo distinto del que rige para la acción judicial. Confundirlos es un error habitual.
20. ¿Qué autoridad investiga las quejas de discriminación en vivienda a nivel federal?
La ley federal de vivienda justa atribuye la investigación a la agencia federal de vivienda; en Florida existe además la comisión estatal de relaciones humanas del capítulo 760 de los Estatutos. La FREC sanciona la licencia, no la discriminación como tal.
21. ¿Qué capítulo de los Estatutos de Florida recoge la ley estatal de vivienda justa?
El capítulo 760 de los Estatutos de Florida contiene la ley estatal de vivienda justa, que reproduce las clases protegidas federales. El capítulo 475 regula la licencia y el 83 los arrendamientos.
22. Una ordenanza local protege una clase que no figura en la ley federal ni en la estatal. ¿Debe respetarla el licenciatario?
Las ordenanzas locales pueden ampliar la protección dentro de su territorio, y el licenciatario debe cumplirlas además de la ley federal y del capítulo 760 de los Estatutos de Florida. Ninguna de las tres desplaza a las otras.
23. ¿A qué se aplica el título de la ley federal de estadounidenses con discapacidades relativo a lugares públicos?
La ley federal de estadounidenses con discapacidades regula la accesibilidad de los lugares abiertos al público y de las instalaciones comerciales; la vivienda privada se rige por la ley federal de vivienda justa.
24. Una correduría abre una oficina en un local a pie de calle. ¿Qué norma federal debe considerar?
La oficina que atiende al público es un establecimiento abierto al público y queda sujeta a las exigencias de accesibilidad de la ley federal de estadounidenses con discapacidades. RESPA y la Regulación Z regulan el crédito y el cierre.
25. ¿Qué regula la ley federal RESPA?
RESPA es la ley federal de procedimientos de cierre de bienes raíces y se aplica a los préstamos federalmente relacionados sobre vivienda de una a cuatro unidades. La publicidad del crédito corresponde a la Regulación Z.
26. ¿Qué prohíbe la Sección 8 de RESPA?
La Sección 8 de RESPA prohíbe pagar o recibir cualquier cosa de valor por remitir negocio relacionado con un préstamo cubierto. La imposición de la compañía de títulos por el vendedor está en la Sección 9.
27. ¿Qué prohíbe la Sección 9 de RESPA?
La Sección 9 de RESPA protege la libertad de elección del comprador que paga la póliza de título. El pago por referidos está prohibido por la Sección 8, que es una regla distinta.
28. Una compañía de títulos ofrece a un corredor entradas de espectáculos por cada cierre remitido. ¿Es lícito?
La Sección 8 de RESPA habla de cualquier cosa de valor, no solo de dinero, de modo que las atenciones equivalen a un pago. El consentimiento del cliente no legitima un pago por referido.
29. ¿Qué es un acuerdo de negocio afiliado bajo RESPA?
RESPA permite los acuerdos de negocio afiliado si se divulgan por escrito, el cliente conserva la libertad de elección y no se paga nada por el referido en sí. Sin esos tres requisitos, la Sección 8 se infringe.
30. ¿Cuándo debe recibir el prestatario el documento de estimación del préstamo?
La regla federal que integra RESPA y la ley de veracidad en los préstamos exige la estimación del préstamo dentro de los tres días hábiles siguientes a la solicitud. Los tres días antes de la consumación corresponden a la divulgación de cierre.
31. ¿Con cuánta antelación debe entregarse la divulgación de cierre?
La regla federal exige entregar la divulgación de cierre al menos tres días hábiles antes de la consumación, para que el prestatario pueda revisar las condiciones. La estimación del préstamo sigue el plazo inverso, desde la solicitud.
32. ¿Qué regula la ley federal de veracidad en los préstamos a través de la Regulación Z?
La Regulación Z desarrolla la ley federal de veracidad en los préstamos y gobierna la información del coste del crédito, empezando por la tasa anual equivalente. El cierre lo regula RESPA.
33. ¿Qué es un término desencadenante en la publicidad de crédito?
La Regulación Z considera desencadenantes datos como el importe del pago inicial, el número de pagos, el plazo o el importe de la cuota, y su mención obliga a la divulgación completa del coste del crédito.
34. Un anuncio dice entrada de 10.000 dólares y cuota de 900 al mes. ¿Qué obligación nace?
La Regulación Z convierte esos datos en términos desencadenantes y exige la divulgación completa. La mención de la correduría es una exigencia distinta, de la regla 61J2-10.025 del Código Administrativo de Florida.
35. ¿A qué operaciones se aplica el derecho federal de rescisión de tres días?
La ley federal de veracidad en los préstamos reconoce el derecho de rescisión en operaciones que gravan la vivienda principal sin ser de adquisición, como los refinanciamientos con otro prestamista y las líneas con garantía hipotecaria.