Una dirección puede cambiar, repetirse o no existir. Por eso los documentos de bienes raíces identifican el terreno con una descripción legal, y en los Estados Unidos hay tres sistemas. El de rumbos y distancias (metes and bounds) parte de un punto de comienzo y recorre el perímetro con direcciones y medidas hasta volver al punto de partida; es el sistema de las parcelas irregulares. El de agrimensura gubernamental (rectangular survey) organiza el territorio con meridianos y paralelos base: un township mide seis millas por lado y contiene 36 secciones; cada sección mide una milla cuadrada, es decir, 640 acres, y se numera en zigzag empezando por la esquina noreste. El de lote y bloque remite a un plano registrado (plat) en el condado, y es el que se usa en la mayoría de las urbanizaciones de Florida.
Un acre son 43.560 pies cuadrados. Una milla son 5.280 pies. Una sección son 640 acres, de modo que un cuarto de sección son 160 acres y un cuarto del cuarto, 40. Cuando la descripción encadena fracciones —«el noreste del suroeste de la sección 14»—, se multiplica: 640 por un cuarto y otra vez por un cuarto da 40 acres. La regla práctica es leer la descripción de derecha a izquierda y dividir 640 entre el denominador de cada fracción. En condominios la descripción es distinta: identifica la unidad y su porcentaje de interés en los elementos comunes, según la declaración de condominio inscrita conforme al capítulo 718 de los Estatutos de Florida.
Un contrato válido exige partes capaces, oferta y aceptación coincidentes, objeto lícito y consideración. Además, el Estatuto de Fraudes del artículo 725.01 de los Estatutos de Florida obliga a que los contratos de compraventa de inmuebles y los arrendamientos de más de un año consten por escrito y estén firmados. Los contratos se clasifican como expresos o implícitos, bilaterales o unilaterales, y por su estado como válidos, nulos, anulables o inejecutables. Un contrato firmado por un menor es anulable a instancia del menor; un contrato con objeto ilícito es nulo desde el principio; y un contrato verbal de compraventa de un terreno es inejecutable aunque las partes lo hayan cumplido de palabra.
El contrato de listado es un contrato de empleo entre el vendedor y la correduría. En el exclusive right of sale el corredor cobra quien quiera que venda, incluido el propio dueño; en el exclusive agency el dueño se reserva vender sin comisión; en el open listing, no exclusivo, cobra solo quien produzca al comprador. La regla 61J2-10.028 del Código Administrativo de Florida exige que todo listado exclusivo tenga una fecha de vencimiento definida y prohíbe la renovación automática. Del lado del comprador existe el acuerdo de representación del comprador. La oferta se convierte en contrato cuando se acepta sin modificaciones y la aceptación se comunica; cualquier cambio la convierte en contraoferta, que extingue la oferta original. El oferente puede revocar antes de que se le comunique la aceptación.
El contrato de compraventa vive entre la firma y el cierre: durante ese período el comprador tiene el título equitativo y el vendedor conserva el título legal. Si una parte incumple, la otra dispone de tres caminos clásicos: exigir el cumplimiento específico, reclamar daños o quedarse con los daños liquidados pactados, que en las transacciones residenciales de Florida suelen ser el depósito de buena fe. También hay formas pacíficas de terminar: la rescisión deshace el contrato y devuelve a las partes a su situación anterior; la novación sustituye un contrato o un deudor por otro; la cesión transfiere los derechos pero no libera al cedente, salvo pacto. Y hay plazos: en Florida la acción por incumplimiento de un contrato escrito prescribe a los cinco años, y la de un contrato verbal a los cuatro, según el artículo 95.11.
1. ¿Por qué la dirección postal no sirve como descripción legal de un inmueble?
La descripción legal debe identificar la parcela sin ambigüedad y de forma permanente; la dirección es una referencia administrativa mudable. Un deed descrito solo por dirección abre una nube sobre el título.
2. ¿Cuáles son los tres sistemas de descripción legal usados en los Estados Unidos?
Metes and bounds, rectangular survey y lot and block son los tres sistemas admitidos en los documentos inmobiliarios. Las herramientas técnicas modernas ayudan a levantarlos, pero no los sustituyen.
3. ¿Qué elemento es imprescindible en una descripción por rumbos y distancias?
El recorrido parte del point of beginning y debe cerrarse en él; si no cierra, la descripción es defectuosa. La superficie puede deducirse, pero no es un requisito del sistema. El sistema de rumbos y distancias es anterior al deslinde federal y sigue el perímetro real de la finca.
4. Una parcela rural de forma irregular limita con un arroyo sinuoso. ¿Qué sistema de descripción es el adecuado?
Metes and bounds es el único sistema que sigue con precisión un perímetro irregular apoyado en accidentes naturales. Lote y bloque exige un plat previo y la agrimensura gubernamental trabaja con figuras rectangulares.
5. ¿Cuántas secciones tiene un township completo?
El township mide seis millas por lado y se divide en treinta y seis secciones de una milla cuadrada cada una. La numeración avanza en zigzag desde la esquina noreste. El sistema rectangular procede del Public Land Survey System federal, cuyo meridiano de referencia en Florida es el de Tallahassee.
6. ¿Cuántos acres tiene una sección completa?
Una sección es una milla cuadrada, y una milla cuadrada equivale a 640 acres. De ahí salen las fracciones habituales: 160 acres el cuarto y 40 acres el cuarto del cuarto. El sistema rectangular procede del Public Land Survey System federal, cuyo meridiano de referencia en Florida es el de Tallahassee.
7. ¿Por dónde empieza la numeración de las secciones dentro de un township?
La sección 1 ocupa la esquina noreste y la numeración serpentea hacia el oeste, baja una fila y vuelve hacia el este. La sección 36 queda por tanto en la esquina sureste. El sistema rectangular procede del Public Land Survey System federal, cuyo meridiano de referencia en Florida es el de Tallahassee.
8. ¿Cuántos acres tiene el cuarto noreste del cuarto suroeste de una sección?
Se multiplican los denominadores, 4 por 4, y se dividen los 640 acres entre 16, lo que da 40 acres. Leer la descripción de derecha a izquierda evita el error de quedarse en el primer cuarto. El sistema rectangular procede del Public Land Survey System federal, cuyo meridiano de referencia en Florida es el de Tallahassee.
9. ¿Cuántos acres tiene la mitad sur del cuarto noroeste del cuarto noreste de una sección?
El producto de denominadores es 2 por 4 por 4, igual a 32, y 640 dividido entre 32 da 20 acres. La regla práctica consiste en multiplicar todos los denominadores antes de dividir. El sistema rectangular procede del Public Land Survey System federal, cuyo meridiano de referencia en Florida es el de Tallahassee.
10. ¿En qué documento se apoya la descripción por lote y bloque?
El plat inscrito fija lotes, bloques y calles, y la descripción se limita a citar lote, bloque y plano. Es el sistema dominante en las urbanizaciones residenciales de Florida. La retícula federal del Public Land Survey System es la base de este sistema de descripción.
11. ¿Cómo se describe legalmente una unidad de condominio?
La declaración de condominio inscrita conforme al capítulo 718 de los Estatutos de Florida identifica cada unidad y su porcentaje de elementos comunes. Ese porcentaje determina además el reparto de cuotas y el voto.
12. ¿Cuántos pies cuadrados tiene un acre?
Un acre son 43.560 pies cuadrados; 5.280 es la longitud de la milla y 640 el número de acres de una sección. Confundir las tres cifras es un error clásico del bloque de cálculo.
13. Un solar rectangular mide 150 pies de frente por 290,4 pies de fondo. ¿Qué superficie tiene en acres?
150 por 290,4 da 43.560 pies cuadrados, que es exactamente un acre. El ejercicio se resuelve dividiendo la superficie entre 43.560, nunca entre 640.
14. ¿Qué es un datum en un levantamiento topográfico?
El datum sirve para medir cotas, algo imprescindible en descripciones de derechos aéreos y de sótanos. El punto de comienzo pertenece al sistema de rumbos y distancias, no a la altimetría.
15. ¿Qué es un monumento en una descripción legal?
Los monumentos —hitos, árboles señalados, varillas de hierro— anclan la descripción al terreno real. Cuando el monumento y la distancia escrita se contradicen, prevalece habitualmente el monumento.
16. ¿Cuáles son los elementos esenciales de un contrato válido?
El contrato nace del acuerdo entre partes capaces sobre un objeto lícito y con contraprestación; la forma solo se exige cuando la ley la impone. La escritura y la inscripción pertenecen a la fase de transmisión, no a la de contrato.
17. ¿Qué contratos inmobiliarios deben constar por escrito en Florida?
El artículo 725.01 de los Estatutos de Florida somete al Estatuto de Fraudes las ventas de inmuebles y los arrendamientos superiores a un año. Un arrendamiento mensual verbal es plenamente ejecutable.
18. Dos partes pactan de palabra la venta de un terreno y el comprador paga una señal. ¿Qué carácter tiene ese contrato?
El artículo 725.01 de los Estatutos de Florida no anula el acuerdo verbal: lo priva de acción ante los tribunales. La distinción entre nulo, anulable e inejecutable se pregunta con insistencia.
19. ¿Qué distingue un contrato unilateral de uno bilateral?
En el contrato unilateral una parte promete y la otra queda libre de actuar o no, como en la opción de compra. En el bilateral ambas asumen obligaciones recíprocas, como en la compraventa.
20. Un contrato firmado por un menor de edad, ¿qué carácter tiene?
La incapacidad protege al incapaz, que puede desvincularse o ratificar al alcanzar la mayoría de edad. El objeto ilícito, en cambio, produce nulidad radical desde el principio.
21. ¿Qué es un contrato implícito?
En el contrato implícito el acuerdo se deduce de los actos, como quien encarga una reparación sin pactar precio. El expreso consta en palabras, orales o escritas.
22. ¿Qué naturaleza tiene el contrato de listado?
El listado contrata los servicios de la correduría; no transmite ni promete transmitir el inmueble. Por eso el corredor puede cobrar aunque la venta no llegue a cerrarse en algunos supuestos pactados. El capítulo 475 de los Estatutos de Florida y la Regla 61J2 del Código Administrativo enmarcan esta relación.
23. ¿Qué caracteriza al listado de derecho exclusivo de venta?
El exclusive right of sale garantiza la comisión a la correduría sea quien sea el que produzca el comprador. En el exclusive agency el dueño se reserva vender por su cuenta sin pagar comisión. El capítulo 475 de los Estatutos de Florida y la Regla 61J2 del Código Administrativo enmarcan esta relación.
24. ¿Qué caracteriza a un open listing?
El listado abierto puede firmarse con varias corredurías y solo remunera a la que consiga la venta. Es poco frecuente en residencial precisamente porque desincentiva la inversión en promoción.
25. ¿Qué exige la regla 61J2-10.028 del Código Administrativo de Florida a todo listado exclusivo?
La regla 61J2-10.028 prohíbe las cláusulas de prórroga automática y obliga a una fecha cierta de terminación. Un listado sin vencimiento es motivo de disciplina para el corredor.
26. El inmueble listado se destruye por un incendio antes de venderse. ¿Qué ocurre con el contrato de listado?
La destrucción del objeto extingue el contrato de listado, igual que la muerte de cualquiera de las partes o la expiración del plazo. El seguro indemniza al propietario, no genera comisión. El capítulo 475 de los Estatutos de Florida y la Regla 61J2 del Código Administrativo enmarcan esta relación.
27. El vendedor recibe una oferta y devuelve el documento cambiando la fecha de cierre. ¿Qué ha hecho?
Cualquier modificación de los términos convierte la respuesta en contraoferta y hace desaparecer la oferta anterior. El comprador queda libre de aceptarla o no.
28. Un comprador revoca su oferta mientras el vendedor ya la ha firmado pero aún no se lo ha comunicado. ¿Es eficaz la revocación?
La aceptación produce efecto cuando se comunica al oferente, y hasta ese momento la oferta es revocable. Por eso los formularios de Florida fijan un plazo expreso de vigencia de la oferta.
29. ¿Qué función cumple el depósito de buena fe (earnest money) en Florida?
El depósito prueba el compromiso del comprador y se imputa al precio en el cierre; el contrato sería válido igualmente sin él. En caso de incumplimiento suele funcionar como daños liquidados.
30. ¿Qué adquiere el comprador al firmar el contrato de compraventa, antes del cierre?
Entre la firma y el cierre el comprador tiene un interés equitativo y el vendedor conserva el título legal. Esa distinción explica quién soporta el riesgo de pérdida en el intervalo. En materia de compraventa de inmuebles rige el Estatuto de Fraudes del artículo 725.01 de los Estatutos de Florida.
31. ¿Qué es una contingencia en un contrato de compraventa?
Las contingencias de financiación, tasación e inspección permiten al comprador retirarse sin penalización si no se cumplen en plazo. Vencido el plazo sin ejercerlas, se entienden renunciadas. En materia de compraventa de inmuebles rige el Estatuto de Fraudes del artículo 725.01 de los Estatutos de Florida.
32. La tasación del banco resulta inferior al precio pactado y el contrato incluye contingencia de tasación. ¿Qué opción tiene el comprador?
La contingencia protege al comprador y le permite salir sin perder el depósito; nada obliga al vendedor a rebajar. Sin contingencia, la diferencia habría que aportarla en efectivo.
33. ¿Qué remedio pide el comprador que quiere precisamente ese inmueble y no una indemnización?
El cumplimiento específico se concede porque cada inmueble se considera único e insustituible. Los daños compensan, pero no entregan la casa.
34. ¿Qué son los daños liquidados en un contrato residencial de Florida?
Las partes fijan por anticipado la consecuencia del incumplimiento y evitan el pleito sobre el daño real. En los formularios residenciales de Florida esa cantidad suele ser el depósito de buena fe.
35. ¿Qué efecto tiene la rescisión de un contrato?
La rescisión deshace el contrato y restituye lo entregado; sustituir a una parte es novación y transferir derechos es cesión. Los tres conceptos se confunden con frecuencia.