Quien compra con financiamiento firma dos instrumentos distintos, y confundirlos cuesta preguntas. El pagaré (promissory note) es la promesa personal de pagar: fija el importe, la tasa, el plazo y la obligación del deudor. La hipoteca (mortgage) es el documento que grava el inmueble como garantía del pagaré y que se inscribe en el registro del condado. Florida es un estado de teoría del gravamen (lien theory): el prestatario conserva el título y el prestamista solo tiene un gravamen. Por eso la ejecución en Florida es judicial: el acreedor debe demandar, obtener sentencia y vender en subasta pública ordenada por el tribunal.
La cláusula de aceleración permite exigir todo el saldo cuando hay incumplimiento; sin ella el acreedor tendría que demandar cuota a cuota. La cláusula de enajenación (due-on-sale) impide que el comprador asuma el préstamo sin permiso del prestamista, y es la razón por la que hoy casi ningún préstamo convencional se asume. La defeasance obliga a cancelar el gravamen cuando la deuda queda pagada, y su ejecución práctica es la satisfacción de hipoteca que se inscribe. La subordinación cambia voluntariamente el orden de prelación; la liberación parcial libera lotes a medida que se pagan. Distingue también asumir la hipoteca, donde el comprador se hace personalmente responsable, de comprar sujeto a ella, donde no lo hace.
El préstamo convencional no lo garantiza ninguna agencia federal; si la relación préstamo-valor supera el 80 %, el prestamista exige seguro hipotecario privado, que bajo la Ley federal de Protección del Propietario de 1998 se cancela automáticamente al alcanzar el 78 % del valor original y puede solicitarse desde el 80 %. El préstamo FHA está asegurado por la agencia federal, admite un pago inicial reducido y exige prima de seguro hipotecario. El préstamo VA está garantizado para veteranos elegibles, no exige pago inicial y sustituye el seguro por una comisión de financiamiento. Los préstamos USDA sirven a zonas rurales elegibles. Un punto de descuento equivale al 1 % del importe del préstamo y se paga al inicio para bajar la tasa; la comisión de originación también se calcula sobre el préstamo, pero no baja la tasa.
El mercado primario es donde se origina el préstamo: bancos, cooperativas de crédito y banqueros hipotecarios prestan directamente. El mercado secundario es donde esos préstamos se compran y se empaquetan: Fannie Mae, Freddie Mac y Ginnie Mae dan liquidez al sistema y, al fijar sus criterios de compra, determinan de hecho qué préstamos son «conformes». La Reserva Federal influye por otra vía: tasa de descuento, requisitos de reserva y operaciones de mercado abierto. Ninguna de estas entidades presta al comprador de vivienda, y esa es la trampa habitual de la pregunta.
En el cierre se liquidan las cuentas. Algunos conceptos son cargos a una sola parte —el impuesto de sellos documentales sobre el deed suele pagarlo el vendedor, y el de sellos sobre el pagaré y el impuesto intangible sobre la hipoteca los paga el comprador— y otros se prorratean entre las dos, porque cubren un período que ambas comparten: impuestos sobre la propiedad, cuotas de asociación, rentas cobradas por adelantado e intereses. Un concepto prorrateado que el vendedor ya pagó se convierte en crédito al vendedor y cargo al comprador; uno que el vendedor no ha pagado todavía, como los impuestos del año en curso en Florida, se convierte en crédito al comprador y cargo al vendedor. El depósito de buena fe siempre aparece como crédito al comprador. Bajo la regla federal TRID, el comprador debe recibir el Closing Disclosure al menos tres días hábiles antes de la consumación, y el título pasa cuando el deed se entrega y se acepta.
1. ¿Qué documento contiene la promesa personal de devolver el dinero prestado?
El pagaré obliga personalmente al prestatario y la hipoteca grava el inmueble para garantizarlo. Firmar uno sin el otro es posible: un préstamo personal sin garantía real solo tiene pagaré.
2. ¿Cuál de estos dos documentos se inscribe en el registro del condado?
La hipoteca se inscribe para dar aviso público del gravamen; el pagaré es un documento privado que conserva el acreedor. Por eso el estudio de título revela hipotecas y no pagarés. El artículo 695.01 de los Estatutos de Florida protege al comprador de buena fe que adquiere sin conocimiento de un derecho anterior no inscrito.
3. ¿Qué significa que Florida sea un estado de teoría del gravamen?
En un lien theory state la hipoteca no transmite propiedad, solo garantía, y el deudor sigue siendo dueño. De ahí se deriva que la ejecución en Florida tenga que ser judicial.
4. ¿Qué vía debe seguir el acreedor hipotecario para ejecutar en Florida?
Al ser Florida un estado de teoría del gravamen, la ejecución exige proceso judicial completo. Los estados de teoría del título admiten la venta extrajudicial por el fiduciario.
5. ¿Hasta cuándo puede el deudor de Florida rescatar su inmueble en una ejecución hipotecaria?
El artículo 45.0315 de los Estatutos de Florida permite el rescate hasta la expedición del certificado de venta, sin rescate posterior a la subasta. Otros estados sí conceden un plazo estatutario después de la venta.
6. ¿Qué es una sentencia de deficiencia en una ejecución hipotecaria?
Cuando el precio de la subasta no alcanza para pagar la deuda, el acreedor puede pedir la diferencia al deudor. La entrega voluntaria en pago es una figura distinta, el deed in lieu of foreclosure. La ejecución hipotecaria de Florida se rige por el capítulo 702 de los Estatutos.
7. ¿Qué permite al acreedor la cláusula de aceleración?
Sin la aceleración el acreedor tendría que demandar cuota a cuota, lo que haría inviable la ejecución. Es la cláusula que convierte un impago en una deuda íntegra exigible.
8. ¿Qué impide la cláusula due-on-sale de un préstamo hipotecario?
La cláusula de enajenación permite al acreedor exigir el saldo si el inmueble cambia de dueño, y es la razón de que hoy casi ningún préstamo convencional sea asumible. Los préstamos FHA y VA sí admiten asunción con aprobación.
9. ¿Qué diferencia hay entre asumir una hipoteca y comprar sujeto a ella?
En la asunción el comprador se convierte en deudor personal; comprando subject to solo arriesga el inmueble, sin obligación personal. El vendedor sigue obligado en ambos casos salvo novación expresa.
10. ¿Qué obliga a hacer la cláusula de defeasance cuando la deuda queda pagada?
La ejecución práctica de la defeasance es la satisfacción de hipoteca que se inscribe en el condado. Sin esa inscripción el gravamen sigue apareciendo en el estudio de título.
11. Un promotor financia veinte lotes con un solo préstamo y vende uno. ¿Qué cláusula le permite entregarlo libre de cargas?
El partial release permite ir liberando parcelas conforme se amortiza la parte que les corresponde, algo esencial en un préstamo de urbanización. La subordinación cambia el orden, no libera nada.
12. ¿Qué consigue un acuerdo de subordinación?
La subordinación altera voluntariamente la prelación que resultaría de las fechas de inscripción. Suele exigirla el prestamista de construcción para colocarse por delante del vendedor del suelo.
13. ¿Qué posición ocupa una segunda hipoteca inscrita después de la primera?
La prelación entre gravámenes voluntarios sigue el orden de inscripción salvo acuerdo de subordinación. Por eso el interés de una segunda hipoteca es siempre más alto: soporta más riesgo.
14. ¿Qué caracteriza a una línea de crédito con garantía hipotecaria?
La HELOC funciona como un crédito renovable garantizado por la vivienda, normalmente con tasa variable. El préstamo con entrega única y cuota fija es un home equity loan.
15. ¿Qué caracteriza a un préstamo hipotecario convencional?
El convencional depende únicamente del acuerdo entre prestamista y prestatario, sin respaldo público. Fannie Mae compra préstamos en el mercado secundario, no los origina.
16. ¿Cuándo se cancela automáticamente el seguro hipotecario privado según la ley federal?
La Ley federal de Protección del Propietario de 1998 impone la cancelación automática al 78 % y permite solicitarla al 80 %. Confundir las dos cifras y los dos mecanismos es el error habitual.
17. ¿Qué papel cumple la agencia federal en un préstamo FHA?
La FHA asegura, la VA garantiza y ninguna de las dos presta dinero al comprador. Esa distinción entre asegurar, garantizar y prestar es una de las trampas clásicas del examen.
18. ¿Qué sustituye al seguro hipotecario en un préstamo VA?
El préstamo VA no exige seguro hipotecario y lo sustituye por la funding fee, que puede financiarse dentro del préstamo. Determinados veteranos con discapacidad están exentos de ella.
19. ¿A qué operaciones se destina un préstamo USDA de desarrollo rural?
El programa rural exige que la vivienda esté en un área elegible y que el ingreso del hogar no supere el límite de la zona. No es un préstamo agrícola ni sirve para suelo vacante.
20. ¿Sobre qué importe se calcula un punto de descuento?
Un punto es el uno por ciento del préstamo y se paga al inicio para reducir la tasa de interés. Calcularlo sobre el precio de compra es el error que más puntos cuesta en el bloque de cálculo.
21. ¿En qué se diferencia la comisión de originación del punto de descuento?
Las dos se calculan sobre el importe del préstamo, pero solo el punto de descuento compra una tasa más baja. La originación remunera el trabajo del prestamista.
22. Un inmueble se compra por 300.000 dólares y se tasa en 290.000, con una relación préstamo-valor del 80 %. ¿Cuánto presta el banco?
La relación préstamo-valor se aplica sobre el menor entre precio y tasación, es decir sobre 290.000 dólares. La diferencia hasta el precio la aporta el comprador en efectivo.
23. Con el mismo caso anterior, ¿cuánto efectivo debe aportar el comprador al cierre por pago inicial?
El comprador aporta 300.000 menos los 232.000 prestados, es decir 68.000 dólares. La tasación baja no reduce el precio: aumenta el efectivo necesario.
24. ¿Qué entidades operan en el mercado hipotecario primario?
En el mercado primario se origina el préstamo y el dinero llega al comprador. El secundario lo compra después y devuelve liquidez al originador.
25. ¿Cuál es la función principal del mercado hipotecario secundario?
Fannie Mae, Freddie Mac y Ginnie Mae compran y titulizan préstamos, y sus criterios definen qué es un préstamo conforme. Ninguna de las tres presta al comprador de vivienda.
26. ¿Con qué instrumentos influye la Reserva Federal en el mercado hipotecario?
La Reserva Federal actúa sobre el costo y la disponibilidad del dinero, no sobre los contratos concretos. La confusión con las agencias del mercado secundario es la trampa habitual.
27. ¿Qué es un préstamo conforme?
Conforme significa que reúne los requisitos de importe, documentación y calidad exigidos por Fannie Mae y Freddie Mac. Superar el límite de importe convierte al préstamo en jumbo.
28. ¿Qué componentes determinan la tasa de un préstamo ajustable?
El índice se mueve con el mercado y el margen permanece constante durante la vida del préstamo. Los topes periódicos y de por vida limitan cuánto puede subir la cuota.
29. ¿Qué limita un tope periódico en un préstamo de tasa ajustable?
El tope periódico controla cada revisión y el tope de por vida el aumento total posible. Ambos son la protección esencial del prestatario en un préstamo ajustable.
30. ¿Qué ocurre en un préstamo con amortización negativa?
Cuando el pago mensual es inferior al interés devengado, la diferencia se añade al capital y la deuda crece. Es una estructura hoy muy restringida por la normativa federal de préstamos hipotecarios.
31. ¿Qué caracteriza a un préstamo con pago globo?
El préstamo globo amortiza parcialmente y deja un saldo importante que vence de golpe. Suele exigir refinanciación o venta del inmueble en la fecha final.
32. ¿Cómo se desembolsa habitualmente un préstamo de construcción?
El desembolso por etapas protege al prestamista y se acompaña de inspecciones y renuncias de gravamen. Al terminar la obra suele sustituirse por un préstamo permanente.
33. ¿Qué es una hipoteca envolvente (wraparound)?
En la envolvente el vendedor financia al comprador por un importe que incluye la deuda anterior y sigue pagándola él. La cláusula de enajenación del préstamo original puede impedirla.
34. ¿Qué es una hipoteca general (blanket mortgage)?
La blanket mortgage es típica del promotor que financia una urbanización completa y suele llevar cláusula de liberación parcial. No debe confundirse con la que grava un solo inmueble.
35. ¿Qué es una hipoteca de dinero de compra (purchase money mortgage)?
En la purchase money mortgage el vendedor actúa como prestamista y recibe una garantía sobre el inmueble vendido. Es una alternativa cuando la financiación bancaria no cubre toda la operación.