🔑 Derechos de propiedad: estates, tenencias, título, deeds y gravámenes

1. ¿Qué comprende el llamado haz de derechos de la propiedad inmobiliaria?

1. El derecho de uso, limitado siempre por la ordenanza de zonificación municipal
2. Únicamente el derecho a vender el inmueble cuando el dueño lo decida
3. Poseer, usar, disfrutar, excluir y disponer del inmueble
4. La facultad de arrendar el inmueble y de cobrar las rentas correspondientes

La propiedad se describe como un conjunto de facultades que pueden separarse y transmitirse por separado. Arrendar y vender son manifestaciones de ese haz, no su totalidad.

2. ¿Qué convierte un bien mueble en accesorio fijo del inmueble?

1. El simple hecho de encontrarse dentro del inmueble en el momento de la venta
2. Su valor económico, cuando supera el diez por ciento del precio de la vivienda
3. Su instalación permanente y la intención de quien lo colocó
4. La mención expresa del bien en el contrato de compraventa firmado

Las pruebas clásicas del accesorio fijo son el método de instalación, la adaptación al inmueble, la intención de quien lo instaló y la relación entre las partes. El precio del bien no es un criterio.

3. Un inquilino comercial instala un mostrador atornillado al suelo de su local. ¿Qué ocurre al terminar el arrendamiento?

1. Puede retirarlo solo si el contrato de arrendamiento lo autoriza expresamente
2. Debe dejarlo, porque quedó permanentemente unido al inmueble arrendado
3. Debe dejarlo salvo que el arrendador acepte comprarlo por su valor residual
4. Puede retirarlo como accesorio comercial, reparando el daño causado

Los accesorios comerciales instalados por el inquilino para su negocio siguen siendo suyos y puede retirarlos antes de que expire el arrendamiento, reparando los desperfectos. Es una excepción clásica a la regla del accesorio fijo. El capítulo 83 de los Estatutos de Florida regula esta materia.

4. El vendedor quiere llevarse la lámpara de araña del comedor. ¿Cómo debe procederse?

1. Retirarla antes de las visitas, sin necesidad de mencionarla en el contrato
2. Excluirla expresamente en el contrato, porque se presume accesorio fijo
3. Sustituirla por otra equivalente el día del cierre de la operación
4. Dejarla, porque los accesorios fijos nunca pueden excluirse del contrato

Un elemento instalado de forma permanente se presume accesorio fijo y se transmite con el inmueble salvo pacto expreso. Excluirlo por escrito evita una disputa en el cierre.

5. ¿Qué es el dominio pleno absoluto (fee simple absolute)?

1. Un derecho sujeto a condición que revierte al otorgante si se incumple
2. Un derecho de uso que dura la vida de su titular y después se extingue
3. El mayor interés posible: perpetuo, heredable y sin condición
4. Un derecho de ocupación que otorga la asociación de propietarios

El dominio pleno absoluto es el interés más completo que reconoce el derecho de propiedad: perpetuo, transmisible y libre de condición. El usufructo vitalicio y el dominio determinable son intereses menores. Florida recibe estas figuras del common law inglés por el artículo 2.01 de los Estatutos de Florida.

6. ¿Qué caracteriza al dominio determinable?

1. Termina automáticamente si se incumple la condición y revierte al otorgante
2. Dura mientras viva una persona designada en el propio documento
3. Se extingue cuando el titular decide venderlo a un tercero
4. Se transmite siempre por herencia a los descendientes del titular

En el dominio determinable la condición actúa por sí sola y el derecho revierte al otorgante sin necesidad de acción judicial. Depender de la vida de una persona es la nota del usufructo vitalicio. Florida recibe estas figuras del common law inglés por el artículo 2.01 de los Estatutos de Florida.

7. ¿Qué es un usufructo vitalicio pur autre vie?

1. Aquel cuya duración se mide por la vida de una persona distinta del titular
2. Aquel que dura exactamente cien años desde su constitución
3. Aquel que el titular puede prorrogar de forma indefinida
4. Aquel que se extingue cuando el titular vende el inmueble

El usufructo pur autre vie mide su duración por la vida de un tercero, de modo que puede sobrevivir a su propio titular y pasar a sus herederos hasta que fallezca la persona de referencia. Florida recibe estas figuras del common law inglés por el artículo 2.01 de los Estatutos de Florida.

8. ¿Quién recibe el inmueble al extinguirse un usufructo vitalicio si el otorgante designó a un tercero?

1. El estado, si el titular vitalicio falleció sin herederos
2. El otorgante, por reversión automática del derecho
3. El remanente (remainderman)
4. La asociación de propietarios del edificio o de la urbanización

Cuando el otorgante designa a un tercero, este es el remanente; si no designa a nadie, el derecho vuelve al otorgante por reversión. Los dos son intereses futuros que conviven con el usufructo. Florida recibe estas figuras del common law inglés por el artículo 2.01 de los Estatutos de Florida.

9. El titular de un usufructo vitalicio deja que la casa se arruine. ¿Qué figura se aplica?

1. La extinción del usufructo por decisión de la asociación de vecinos
2. La reversión inmediata del inmueble al otorgante original
3. El deterioro culpable (waste), que perjudica al titular futuro
4. La conversión del usufructo en dominio pleno por abandono

El titular vitalicio puede usar y disfrutar el inmueble, pero no deteriorarlo en perjuicio del remanente o del titular de la reversión. Esa conducta se conoce como waste y da acción al titular futuro. Florida recibe estas figuras del common law inglés por el artículo 2.01 de los Estatutos de Florida.

10. ¿Puede el titular de un usufructo vitalicio arrendar el inmueble?

1. No, el usufructo vitalicio es estrictamente personal e intransferible
2. Sí, aunque el arrendamiento no puede durar más que su propio derecho
3. Sí, y el arrendamiento continúa aunque él fallezca antes de su término
4. No, salvo autorización escrita del titular del remanente

Nadie puede transmitir más derecho del que tiene: el arrendamiento otorgado por el titular vitalicio se extingue cuando termina su derecho. Es la aplicación directa del principio general de la transmisión. Florida recibe estas figuras del common law inglés por el artículo 2.01 de los Estatutos de Florida.

11. ¿Qué es un interés futuro en el derecho de propiedad?

1. Una expectativa sin valor jurídico hasta que se materializa
2. Un derecho actual cuyo disfrute comienza en un momento posterior
3. Un derecho que solo existe si lo reconoce un tribunal
4. Una promesa de venta condicionada a un hecho incierto

El remanente y la reversión son derechos actuales sobre un disfrute futuro: pueden transmitirse y valorarse desde ya. No son meras expectativas. El artículo 2.01 de los Estatutos de Florida incorpora el common law inglés, del que proceden estas categorías.

12. ¿Qué forma de cotitularidad se presume en Florida entre personas no casadas?

1. La tenencia conjunta con derecho de supervivencia entre los cotitulares
2. Se presume la cotitularidad en tenencia en común
3. La tenencia por la totalidad, con protección frente a los acreedores
4. La copropiedad forzosa regulada por el capítulo 718 de los Estatutos

En ausencia de declaración expresa, la cotitularidad se entiende en común, con cuotas transmisibles y heredables. El derecho de supervivencia debe pactarse de forma expresa en el documento.

13. ¿Cuáles son las cuatro unidades de la tenencia conjunta?

1. Precio, plazo, forma de pago y garantía de la operación
2. Posesión, uso, disfrute y disposición del inmueble compartido
3. Posesión, interés, tiempo y título
4. Titularidad, inscripción, ocupación y pago de los impuestos

La tenencia conjunta exige que los cotitulares adquieran a la vez, por el mismo documento, con cuotas iguales y con derecho a poseer el todo. Si falta una unidad, la figura decae en tenencia en común. El artículo 689.15 de los Estatutos de Florida exige que el derecho de supervivencia se declare expresamente en el documento.

14. Uno de dos cotitulares en tenencia conjunta vende su cuota a un tercero. ¿Qué ocurre?

1. La cuota vendida revierte automáticamente al otro cotitular
2. La venta es nula porque la tenencia conjunta lo impide
3. El tercero adquiere también el derecho de supervivencia del vendedor
4. Se rompe la unidad de tiempo y de título y nace una tenencia en común

La transmisión de una cuota rompe las unidades exigidas y convierte la relación con el nuevo titular en tenencia en común. El derecho de supervivencia no se transmite con la cuota. El artículo 689.15 de los Estatutos de Florida exige que el derecho de supervivencia se declare expresamente en el documento.

15. ¿Qué caracteriza a la tenencia por la totalidad en Florida?

1. Puede constituirse entre cualesquiera dos personas que convivan
2. Solo existe entre cónyuges y protege el bien frente a los acreedores de uno solo
3. Se presume siempre en las adquisiciones realizadas por dos hermanos
4. Permite a cada titular vender su mitad sin contar con el otro

La tenencia por la totalidad añade la unidad de matrimonio a las cuatro clásicas y se presume en Florida cuando un matrimonio adquiere un inmueble. Ninguno de los cónyuges puede disponer por separado. La tenencia por la totalidad entre cónyuges se apoya en el artículo 689.115 de los Estatutos de Florida y en la jurisprudencia del estado.

16. Un matrimonio de Florida compra una casa sin especificar la forma de titularidad. ¿Qué se presume?

1. Propiedad exclusiva del cónyuge que aportó el pago inicial
2. Tenencia en común con cuotas iguales entre los dos cónyuges
3. Tenencia conjunta con derecho de supervivencia entre los esposos
4. Se presume la tenencia por la totalidad entre cónyuges

Cuando un matrimonio adquiere un inmueble en Florida se presume la tenencia por la totalidad, con derecho de supervivencia y protección frente a los acreedores individuales. Es una particularidad del estado. La tenencia por la totalidad entre cónyuges se apoya en el artículo 689.115 de los Estatutos de Florida y en la jurisprudencia del estado.

17. Un acreedor de uno solo de los cónyuges quiere embargar la vivienda en tenencia por la totalidad. ¿Puede?

1. No, la deuda individual no alcanza al bien de titularidad conjunta
2. Sí, hasta la mitad del valor del inmueble embargado
3. Sí, si la deuda supera el valor de la vivienda familiar
4. No, salvo autorización previa del tribunal de circuito

La tenencia por la totalidad protege el bien frente a los acreedores de un solo cónyuge, porque ninguno es titular de una cuota separada. Solo las deudas conjuntas alcanzan al inmueble. La tenencia por la totalidad entre cónyuges se apoya en el artículo 689.115 de los Estatutos de Florida y en la jurisprudencia del estado.

18. ¿Qué permite una acción de partición?

1. Obligar al otro cotitular a comprar la cuota al precio que se fije
2. Poner fin a la cotitularidad, dividiendo el bien o vendiéndolo
3. Expulsar al cotitular que no paga los gastos del inmueble
4. Convertir la tenencia en común en tenencia conjunta

La partición permite a cualquier cotitular salir de la comunidad, mediante división física o venta y reparto del precio. No sirve para forzar una compra ni para cambiar la forma de titularidad.

19. ¿Qué distingue un condominio de una cooperativa en Florida?

1. Los dos regímenes se regulan en el mismo capítulo de los Estatutos
2. En el condominio se poseen acciones y en la cooperativa la unidad
3. En el condominio se posee la unidad; en la cooperativa se poseen acciones
4. En la cooperativa no existen cuotas de mantenimiento comunes

El capítulo 718 de los Estatutos de Florida regula el condominio, con propiedad de la unidad y participación en elementos comunes; el capítulo 719 regula la cooperativa, con acciones y derecho de ocupación.

20. ¿Qué es una multipropiedad de intervalo?

1. Una participación en la sociedad que explota el complejo hotelero
2. Una copropiedad indivisa sobre un complejo turístico completo
3. Un arrendamiento de temporada renovable de forma automática
4. Un derecho de uso periódico sobre una unidad durante un tiempo determinado cada año

El capítulo 721 de los Estatutos de Florida regula la multipropiedad, que puede configurarse como derecho de uso periódico o como titularidad de un intervalo. No es un simple arrendamiento de temporada.

21. ¿Qué es un gravamen sobre un inmueble?

1. Un derecho del acreedor sobre el bien como garantía de una obligación
2. Una limitación urbanística impuesta por la ordenanza municipal
3. Un derecho de paso que beneficia a un predio vecino
4. Una condición resolutoria incluida en el deed de transmisión

El gravamen es una garantía real que respalda una deuda y que puede ejecutarse sobre el bien. La limitación urbanística y la servidumbre son cargas de naturaleza distinta.

22. ¿Cuál de estos es un gravamen específico?

1. La hipoteca que grava una vivienda concreta
2. La sentencia judicial que alcanza todos los bienes del deudor
3. La deuda tributaria federal por impuestos sobre la renta
4. La declaración de concurso del propietario del inmueble

El gravamen específico afecta a un bien identificado, como la hipoteca, el impuesto sobre la propiedad o el gravamen de construcción. La sentencia y la deuda tributaria federal son gravámenes generales.

23. ¿Qué gravamen tiene prioridad sobre todos los demás en Florida?

1. El gravamen de construcción del contratista principal
2. La primera hipoteca inscrita sobre el inmueble
3. El impuesto sobre la propiedad y las contribuciones especiales
4. La sentencia judicial más antigua contra el propietario

Los tributos sobre la propiedad y las contribuciones especiales gozan de preferencia legal sobre los demás gravámenes, con independencia de la fecha de inscripción. El resto sigue, por regla general, el orden de inscripción.

24. ¿En qué plazo debe inscribirse una reclamación de gravamen de construcción en Florida?

1. Dentro del año siguiente a la terminación completa de la obra
2. Dentro de los cuarenta y cinco días siguientes al inicio de la obra
3. Dentro de los noventa días siguientes al último suministro o trabajo
4. Dentro de los treinta días siguientes al impago de la factura

El capítulo 713 de los Estatutos de Florida da noventa días desde el último trabajo o suministro para inscribir la reclamación. Los cuarenta y cinco días corresponden al aviso al propietario.

25. ¿Cuándo debe entregarse el aviso al propietario en el régimen de gravámenes de construcción?

1. Antes de que el propietario firme el contrato con el contratista
2. Dentro de los noventa días siguientes al último trabajo realizado
3. Dentro de los cuarenta y cinco días siguientes al primer suministro o trabajo
4. Dentro del año siguiente a la inscripción de la reclamación

El capítulo 713 de los Estatutos de Florida exige el aviso al propietario en los cuarenta y cinco días siguientes al primer trabajo o suministro, para que sepa quién puede reclamar. Sin él se pierde el derecho al gravamen.

26. ¿Cuánto tiempo tiene el acreedor para ejecutar judicialmente un gravamen de construcción inscrito?

1. Veinte años, como en las servidumbres por prescripción
2. Cinco años desde la fecha del contrato de obra
3. Noventa días desde la inscripción de la reclamación
4. Un año desde la inscripción de la reclamación

El capítulo 713 de los Estatutos de Florida concede un año desde la inscripción para demandar la ejecución del gravamen; transcurrido, el gravamen deja de ser exigible.

27. ¿Qué función cumple el aviso de comienzo de obra?

1. Autorizar el inicio de la obra en lugar de la licencia municipal
2. Publicar el inicio de los trabajos y fijar el orden de prioridad de los gravámenes
3. Garantizar el pago de los materiales al proveedor principal
4. Sustituir al contrato escrito entre propietario y contratista

El capítulo 713 de los Estatutos de Florida configura el aviso de comienzo como un documento que se inscribe y publica en la obra, y que determina la prioridad de los gravámenes. No sustituye a la licencia ni al contrato.

28. ¿Qué distingue una servidumbre apreciativa de una servidumbre en gross?

1. La apreciativa es temporal y la en gross siempre perpetua
2. La apreciativa se inscribe y la en gross nunca accede al registro
3. La apreciativa beneficia a un predio; la en gross, a una persona o empresa
4. La apreciativa la concede el municipio y la en gross el propietario

La servidumbre apreciativa vincula un predio dominante y uno sirviente y viaja con la tierra al transmitirse; la servidumbre en gross beneficia a una persona o a una compañía, como la de servicios públicos.

29. ¿Qué es el predio sirviente en una servidumbre apreciativa?

1. El que se divide para crear una nueva parcela independiente
2. El que se beneficia del derecho de paso concedido
3. El que el municipio expropia para abrir una vía pública
4. El que soporta la carga en beneficio de otro

El predio sirviente soporta la servidumbre y el dominante la disfruta, y ambas posiciones se transmiten con la tierra. La expropiación es una figura distinta, propia del dominio eminente.

30. El dueño del predio dominante vende su parcela. ¿Qué ocurre con la servidumbre apreciativa?

1. Queda suspendida hasta que se inscriba de nuevo
2. Se extingue al cambiar el titular del predio dominante
3. Debe renegociarse con el dueño del predio sirviente
4. Se transmite con la parcela al nuevo propietario

La servidumbre apreciativa es inherente al predio y acompaña a la tierra en cada transmisión. Por eso conviene comprobar las servidumbres inscritas antes de comprar.

31. Dos vecinos comparten un muro que separa sus parcelas. ¿Qué figura describe esa situación?

1. Una copropiedad de la totalidad de las dos parcelas
2. Una invasión que debe corregirse mediante demolición
3. Una servidumbre en gross a favor del vecino más antiguo
4. Un muro medianero, con derechos y deberes compartidos

El muro medianero se apoya en la línea divisoria y genera derechos y obligaciones recíprocas de uso y conservación. La invasión, en cambio, es una construcción que traspasa el lindero sin derecho.

32. ¿Cómo se detecta habitualmente una invasión (encroachment)?

1. Mediante la inspección técnica del estado de la vivienda
2. Mediante el informe de tasación que encarga el prestamista
3. Mediante un levantamiento topográfico del terreno
4. Mediante el estudio de título de la compañía aseguradora

Solo el levantamiento topográfico sitúa con precisión los linderos y revela si una construcción los traspasa. El estudio de título revela cargas inscritas, no ocupaciones materiales.

33. El garaje del vecino ocupa medio metro de la parcela que se está vendiendo. ¿Qué debe hacer el licenciatario?

1. Ignorarlo, porque la superficie afectada es económicamente irrelevante
2. Revelarlo como hecho material y recomendar un levantamiento topográfico
3. Negociar por su cuenta con el vecino la retirada de la construcción
4. Esperar a que la compañía de títulos lo descubra en el cierre

Una invasión afecta a la superficie útil y a la asegurabilidad del título, de modo que es un hecho material bajo el artículo 475.278 de los Estatutos de Florida. Negociar con el vecino no corresponde al licenciatario.

34. ¿Qué diferencia una servidumbre de una licencia de uso?

1. La servidumbre es un derecho real; la licencia es un permiso revocable
2. La servidumbre siempre es temporal y la licencia perpetua
3. La licencia se inscribe en el registro y la servidumbre no
4. La servidumbre la concede el municipio y la licencia el propietario

La licencia es un permiso personal y revocable para entrar o usar un inmueble, mientras que la servidumbre es un derecho real que grava la finca y suele inscribirse.

35. ¿Qué función cumple un deed?

1. Transferir el título de propiedad del otorgante al beneficiario
2. Garantizar el pago del préstamo hipotecario al prestamista
3. Acreditar el valor del inmueble ante el tasador del condado
4. Autorizar la ocupación del inmueble por el comprador

El deed es el instrumento de transmisión del título; la hipoteca garantiza la deuda y el certificado de ocupación habilita el uso del edificio. Cada documento cumple una función distinta. Las formalidades del deed constan en el artículo 689.01 de los Estatutos de Florida.