🏦 Correduría, oficina, publicidad y cuentas de depósito (escrow)

1. ¿En qué plazo debe el corredor depositar en su cuenta de escrow los fondos recibidos de un tercero?

1. A más tardar al final del tercer día hábil siguiente a la recepción
2. A más tardar al final del siguiente día hábil después de recibirlos
3. Dentro de los cinco días naturales siguientes a la firma del contrato
4. Antes de que el vendedor acepte formalmente la oferta del comprador

La regla 61J2-14.008 del Código Administrativo de Florida concreta el depósito inmediato que exige la ley en el final del tercer día hábil. El plazo del siguiente día hábil es el del asociado de ventas para entregar el dinero a su corredor, no el del corredor para depositarlo.

2. Un asociado recibe el jueves un cheque de buena fe. ¿Cuándo debe entregarlo a su corredor?

1. A más tardar al final del viernes, el siguiente día hábil
2. A más tardar el lunes siguiente, tercer día hábil desde la recepción
3. En el momento en que el vendedor acepte la oferta presentada
4. Cuando la compañía de títulos abra el expediente de cierre

El asociado de ventas no custodia fondos: la regla 61J2-14.009 del Código Administrativo de Florida le exige entregarlos a su corredor a más tardar al final del siguiente día hábil. Los tres días hábiles son el plazo posterior del corredor para depositarlos.

3. Un corredor recibe un cheque el viernes por la tarde. Sábado y domingo la oficina cierra. ¿Hasta cuándo tiene para depositarlo?

1. Hasta el final del miércoles siguiente, contando solo días hábiles
2. Hasta el final del lunes siguiente, contando días naturales
3. Hasta el final del martes siguiente, con un día de cortesía bancaria
4. Hasta el final del viernes siguiente, es decir, siete días después

El plazo de la regla 61J2-14.008 del Código Administrativo de Florida se cuenta en días hábiles: lunes, martes y miércoles son el primero, el segundo y el tercero. Los fines de semana no computan y no existe día de cortesía.

4. ¿Está obligado todo corredor de Florida a mantener una cuenta de depósito?

1. Sí, salvo que la correduría se dedique exclusivamente a arrendamientos de vivienda de corta duración
2. Sí, sin excepciones: es requisito de registro de toda correduría
3. No, siempre que el importe del depósito sea inferior a mil dólares
4. No, si los fondos los custodia un abogado o una compañía de títulos y así se hace constar

La ley de Florida no impone la cuenta de escrow: permite que un tercero autorizado custodie los fondos, y entonces el contrato debe indicarlo. Lo que sí es obligatorio es que el corredor que reciba fondos ajenos los deposite conforme a las reglas del capítulo 61J2.

5. Las partes pactan que el depósito lo guarde el abogado del vendedor. ¿Qué debe hacer el corredor que recibe el cheque?

1. Retenerlo hasta el cierre y entregarlo entonces al abogado designado
2. Depositarlo en su propia cuenta de escrow, porque fue él quien recibió materialmente el cheque
3. Devolverlo al comprador para que lo entregue él mismo al abogado
4. Entregarlo al depositario designado y dejar constancia en el expediente

Cuando el contrato designa a un depositario distinto, el corredor traslada los fondos a ese depositario sin apropiarse de la custodia, y documenta la entrega. Retenerlos o depositarlos en su cuenta contra lo pactado sería un incumplimiento del artículo 475.25 de los Estatutos de Florida.

6. ¿Cuánto dinero propio puede mantener el corredor en su cuenta de escrow de ventas?

1. Hasta 1.000 dólares para cubrir cargos bancarios
2. Hasta 5.000 dólares para cubrir cargos bancarios y comisiones de mantenimiento
3. Nada: cualquier fondo propio constituye mezcla prohibida de dinero
4. Hasta el diez por ciento del saldo total de la cuenta en cada momento

Las reglas del capítulo 61J2 del Código Administrativo de Florida permiten hasta 1.000 dólares propios en la cuenta de escrow de ventas. Los 5.000 dólares corresponden a la cuenta de administración de propiedades, que es una cuenta distinta.

7. ¿Cuál es el colchón autorizado de fondos propios en la cuenta de escrow de administración de propiedades?

1. 1.000 dólares, igual que en la cuenta de escrow de ventas
2. El colchón autorizado es de 5.000 dólares
3. 10.000 dólares, por el mayor volumen de movimientos mensuales
4. Ninguno, porque las rentas no admiten mezcla de fondos propios

El límite de la cuenta de administración de propiedades es de 5.000 dólares, superior al de la cuenta de ventas por el número de cargos bancarios que genera. Ambos límites están en las reglas del capítulo 61J2 del Código Administrativo de Florida.

8. ¿Qué es la mezcla de fondos (commingling) en el régimen de Florida?

1. Guardar dinero de terceros junto al dinero propio del corredor
2. Usar el dinero de un cliente para pagar gastos personales del corredor
3. Depositar fuera de plazo un cheque recibido de un comprador
4. Distribuir el depósito entre las partes sin orden judicial previa

La mezcla consiste en confundir patrimonios, y es una infracción distinta de la conversión, que es usar el dinero ajeno para fines propios. Las dos figuran entre las causales del artículo 475.25 de los Estatutos de Florida.

9. Un corredor deposita el cheque del comprador en la cuenta operativa de la correduría por error y lo traslada dos días después. ¿Qué ha ocurrido?

1. No hubo infracción alguna, porque el dinero llegó íntegro a la cuenta de escrow que le correspondía
2. Hubo mezcla de fondos, aunque el traslado posterior atenúe la gravedad
3. Hubo conversión de fondos, que se sanciona siempre con revocación
4. No hubo infracción si el banco no cobró ningún cargo por el movimiento

Poner dinero de terceros en una cuenta propia es mezcla, sancionable bajo el artículo 475.25 de los Estatutos de Florida aunque se corrija después. La conversión exige un uso propio del dinero, que aquí no se describe.

10. ¿Con qué periodicidad debe el corredor firmar la conciliación de sus cuentas de escrow?

1. Una vez al año, antes de la renovación de la licencia del corredor a cargo de la oficina
2. Cada trimestre, coincidiendo con las declaraciones fiscales
3. Cada seis meses, salvo que el DBPR pida una revisión adicional
4. Cada mes, comparando su responsabilidad total con el saldo bancario

La regla 61J2-14.012 del Código Administrativo de Florida impone una conciliación escrita mensual, firmada y fechada por el corredor. Es el documento que la auditoría del Departamento revisa en primer lugar.

11. En la conciliación aparece una diferencia sin explicar entre la responsabilidad total y el saldo bancario. ¿Qué debe hacer el corredor?

1. Comunicar la diferencia al banco y dejar constancia en la cuenta
2. Ajustar el saldo contable al bancario para que la conciliación cuadre
3. Esperar al mes siguiente por si la diferencia se compensa sola con los movimientos pendientes
4. Identificar la causa, corregirla y documentar la corrección en el expediente

La conciliación de la regla 61J2-14.012 del Código Administrativo de Florida sirve precisamente para detectar y explicar las diferencias, no para maquillarlas. Ajustar los libros al banco sin explicar la causa oculta un posible déficit de custodia.

12. Ante demandas conflictivas sobre un depósito, ¿en qué plazo debe el corredor notificarlo a la FREC?

1. Dentro de los 30 días hábiles siguientes a la última demanda
2. Dentro de los 15 días hábiles siguientes a la última demanda
3. Dentro de los 10 días naturales siguientes al cierre fallido
4. Antes de que transcurra un mes natural desde la firma del contrato de compraventa

El artículo 475.25 de los Estatutos de Florida obliga a notificar a la Comisión dentro de los 15 días hábiles siguientes a la última demanda. Los 30 días hábiles son el plazo distinto para iniciar el procedimiento de resolución.

13. ¿En qué plazo debe el corredor iniciar un procedimiento de resolución del conflicto sobre el depósito?

1. Dentro de los 60 días naturales siguientes a la notificación a la FREC
2. Dentro de los 15 días hábiles siguientes a la última demanda
3. Dentro de los 30 días hábiles siguientes a la última demanda
4. Cuando lo indique la orden de desembolso que dicte la Comisión

La ley de Florida da 15 días hábiles para notificar y 30 días hábiles para instituir el procedimiento. Confundir los dos plazos es uno de los errores más frecuentes del examen.

14. ¿Cuál de estas NO es una de las vías previstas para resolver un conflicto sobre el depósito?

1. Solicitar a la FREC una orden de desembolso de escrow que decida el destino del depósito
2. Entregar el dinero a la parte que el corredor considere con mejor derecho
3. Someter el conflicto a mediación con acuerdo de las dos partes
4. Consignar el dinero ante el tribunal mediante una acción de interpleader

La ley de Florida ofrece cuatro caminos: mediación, arbitraje, interpleader y orden de desembolso de la Comisión. Decidir por cuenta propia a quién pagar es justamente la conducta que el artículo 475.25 sanciona.

15. El corredor solicita a la FREC una orden de desembolso y, mientras se tramita, una parte demanda judicialmente. ¿Qué ocurre?

1. La Comisión deja de tramitar la orden porque el asunto pasó a los tribunales
2. La Comisión acelera su decisión para anticiparse a la resolución que dicte el tribunal
3. El corredor debe retirar la demanda judicial para que siga el trámite
4. La orden de desembolso prevalece sobre la decisión del tribunal

La orden de desembolso es una vía administrativa que cede ante la judicial: si el asunto está en litigio, la Comisión no resuelve. El corredor conserva los fondos hasta que el tribunal decida.

16. El comprador desiste dentro del plazo de inspección pactado y pide su depósito; el vendedor se opone sin fundamento. ¿Puede el corredor devolverlo directamente?

1. Sí, porque el contrato le da la razón de forma evidente al comprador que desistió a tiempo
2. No: hay demandas conflictivas y debe seguir el procedimiento legal
3. Sí, si el asociado que captó el listado lo autoriza por escrito
4. No, salvo que el vendedor firme una renuncia ante notario público

En cuanto las dos partes reclaman el mismo dinero hay demandas conflictivas, y el artículo 475.25 de los Estatutos de Florida impone el procedimiento de notificación y resolución. La aparente evidencia del derecho de una parte no autoriza al corredor a juzgar.

17. ¿Qué es la duda de buena fe (good faith doubt) en materia de escrow?

1. El desacuerdo entre el corredor y su asociado sobre el reparto de comisión
2. La sospecha del corredor de que el comprador no dispone de fondos suficientes para cerrar
3. La discrepancia entre el saldo contable y el saldo bancario de la cuenta
4. La incertidumbre razonable del corredor sobre a quién corresponde el depósito

La duda de buena fe se refiere a la titularidad del depósito y activa el mismo procedimiento que las demandas conflictivas, conforme al artículo 475.25 de los Estatutos de Florida. Las diferencias contables o internas siguen otras reglas.

18. Resuelto el conflicto sobre el depósito, ¿qué debe hacer el corredor?

1. Devolver el importe íntegro a quien presentó primero la reclamación
2. Nada más: la resolución cierra automáticamente el expediente abierto
3. Informar por escrito a la Comisión del resultado dentro del plazo previsto
4. Solicitar a la FREC la aprobación formal de la distribución acordada entre las partes

La ley de Florida cierra el ciclo con una comunicación del desenlace a la Comisión, para que conste cómo terminó el conflicto notificado. No es necesaria una nueva aprobación cuando la resolución vino de un tribunal o de un acuerdo.

19. ¿Qué debe contener el letrero de entrada de la oficina de una correduría?

1. El número de licencia de cada uno de los licenciatarios de la firma
2. Solo el logotipo de la firma y un número de teléfono de contacto visible desde la calle
3. El nombre de todos los asociados de ventas registrados en la oficina
4. El nombre del corredor, el nombre comercial y las palabras Licensed Real Estate Broker

La regla 61J2-10.024 del Código Administrativo de Florida exige el nombre del corredor, el nombre comercial si existe y la mención de corredor licenciado. Los nombres de los asociados pueden figurar, pero no son el contenido obligatorio.

20. ¿Qué exige la ley respecto de la oficina del corredor activo?

1. Disponer de un local comercial a pie de calle en el condado principal
2. Mantener al menos una habitación cerrada en una construcción fija y registrarla
3. Contar con una sala de reuniones independiente para atender clientes
4. Tener una superficie mínima de cincuenta metros cuadrados útiles destinados a la atención al público

El artículo 475.22 de los Estatutos de Florida describe la oficina como al menos una habitación cerrada en una construcción estacionaria, que debe registrarse. No fija superficie mínima ni exige local a pie de calle.

21. Un corredor quiere instalar su oficina en su vivienda. ¿Puede hacerlo?

1. No, salvo que la vivienda esté en una zona comercial del municipio
2. No: la ley de Florida prohíbe las oficinas en domicilios particulares
3. Sí, pero solo si no recibe clientes en ese domicilio
4. Sí, si la zonificación local lo permite y registra la dirección

El artículo 475.22 de los Estatutos de Florida admite la oficina en una residencia cuando la zonificación municipal no lo impide y se registra la dirección ante el Departamento. La limitación es urbanística, no del régimen de licencias.

22. Un asociado de ventas trabaja desde su casa y quiere poner un letrero con su nombre en la puerta. ¿Puede?

1. Sí, siempre que la zonificación del municipio permita el uso profesional de la vivienda
2. Sí, si el letrero indica también el nombre de su corredor empleador
3. No: el asociado no registra oficina y el letrero corresponde a la correduría
4. No, salvo que el corredor lo autorice mediante documento escrito

El artículo 475.22 de los Estatutos de Florida atribuye la obligación y el derecho de señalizar a la oficina registrada del corredor. El asociado no registra oficina y no puede aparentar dirigir un establecimiento propio.

23. ¿Qué se entiende por publicidad ciega (blind advertising)?

1. La que se publica sin autorización escrita del propietario del inmueble
2. Aquella que omite el precio de venta del inmueble anunciado al público
3. La que utiliza fotografías tomadas con lente gran angular para agrandar las habitaciones
4. Aquella que no permite saber que el anunciante es un profesional con licencia

La regla 61J2-10.025 del Código Administrativo de Florida prohíbe la publicidad ciega, es decir, la que oculta al público que detrás hay una correduría registrada. Omitir el precio no está prohibido; ocultar la identidad profesional sí.

24. Un anuncio dice solo Casa de tres dormitorios, llame al 305-000-0000. ¿Cumple la regla de publicidad?

1. Sí, porque incluye un medio de contacto directo con el anunciante
2. No, falta el nombre registrado de la firma de correduría
3. No, porque falta el número de licencia del asociado de ventas
4. Sí, si el anuncio se publica en un portal profesional del sector

La regla 61J2-10.025 del Código Administrativo de Florida exige el nombre registrado de la correduría en todo anuncio. El número de licencia no es obligatorio y el medio donde se publica no dispensa del requisito.

25. Una correduría publica un inmueble que no tiene en listado, para captar compradores. ¿Qué comete?

1. Nada, porque anunciar no equivale a ofrecer en venta un inmueble
2. Nada, si retira el anuncio en cuanto alguien pregunta por la casa
3. Una infracción solo si el propietario presenta una queja al DBPR
4. Publicidad engañosa y uso indebido de una propiedad ajena

Anunciar como propio un inmueble que no se tiene autorización para comercializar es publicidad falsa bajo el artículo 475.25 de los Estatutos de Florida. La infracción existe con queja o sin ella, porque el bien jurídico protegido es la confianza del público.

26. ¿Qué debe acompañar al anuncio de un inmueble publicado por un asociado en un portal inmobiliario?

1. El nombre registrado de su correduría, de forma razonablemente visible
2. Su fotografía profesional y su número de licencia estatal en un lugar visible del anuncio
3. El precio de tasación oficial del inmueble anunciado
4. Una copia del contrato de listado firmado por el propietario

La obligación de la regla 61J2-10.025 del Código Administrativo de Florida es la identificación de la firma. Ni la foto, ni la tasación, ni el contrato tienen que aparecer en el anuncio.

27. ¿Qué obligación adicional impone la ley al anuncio que menciona condiciones de financiamiento?

1. Debe registrarse en el DBPR antes de su publicación en cualquier medio
2. Debe cumplir además la Regulación Z federal si menciona un término desencadenante
3. Debe llevar el sello de la entidad financiera que ofrece el préstamo
4. Debe indicar el número de licencia de la correduría y el del asociado que firma el anuncio

La ley de Florida exige identificar la correduría, y a ello se suma la norma federal: la Regulación Z, que desarrolla la Ley de Veracidad en los Préstamos, obliga a divulgaciones completas si el anuncio incluye un término desencadenante. Son dos niveles distintos y acumulables.

28. Un corredor deja la correduría que dirigía. ¿Qué debe hacer la entidad?

1. Solicitar una nueva licencia de correduría al DBPR con la misma denominación registral
2. Nombrar a un asociado de ventas como responsable interino
3. Registrar a otro corredor antes de seguir prestando servicios
4. Cerrar y liquidar la sociedad ante el Departamento de Estado

El capítulo 475 de los Estatutos de Florida exige que toda correduría registrada tenga un corredor al frente. Sin él, la entidad no puede operar, y ningún asociado de ventas puede asumir esa función.

29. ¿Puede una correduría registrada tener como socio a una persona sin licencia?

1. No, todos los socios de una correduría deben ser licenciatarios activos del estado de Florida
2. Sí, la titularidad del capital no exige licencia si no presta servicios
3. Sí, siempre que su participación no supere el veinticinco por ciento
4. No, salvo que la sociedad se dedique exclusivamente a arrendamientos

La ley de Florida regula quién presta servicios de correduría, no quién posee el capital: un socio inversor sin licencia no puede intervenir en la actividad regulada. Lo que la ley impide es que quien no tiene licencia negocie o cobre por negociar.

30. ¿Quién puede pagar legalmente la comisión a un asociado de ventas de Florida?

1. El comprador, cuando el asociado lo representa a él
2. El vendedor, si así lo pactó en el contrato de listado
3. La compañía de títulos, en el momento del cierre
4. Únicamente su corredor empleador registrado

El artículo 475.42 de los Estatutos de Florida es tajante: el asociado solo cobra de su corredor. La compañía de títulos puede emitir el cheque a la correduría, nunca directamente al asociado.

31. Una correduría cierra y queda debiendo comisiones a sus asociados. ¿Ante quién reclaman ellos?

1. Ante la propia correduría, por la vía civil que corresponda
2. Ante la FREC, que puede ordenar el pago de las comisiones
3. Ante el Fondo de Recuperación de Bienes Raíces de Florida
4. Ante el cliente vendedor, que se benefició del servicio prestado

La deuda de comisión entre correduría y asociado es una cuestión contractual privada: la Comisión no ordena pagos y el Fondo de Recuperación protege al público, no a los licenciatarios. El asociado tampoco puede reclamar al cliente.

32. ¿Qué exige la regla 61J2-10.028 a todo contrato de listado exclusivo?

1. Un plazo mínimo de noventa días desde la firma del documento
2. La firma de dos testigos además de la del propietario
3. Una fecha de vencimiento definida, sin renovación automática
4. El registro del contrato ante el DBPR dentro de los diez días

La regla 61J2-10.028 del Código Administrativo de Florida prohíbe los listados sin término y las cláusulas de renovación automática. No exige testigos, plazo mínimo ni registro administrativo.

33. Un listado dice que se renovará automáticamente salvo que el propietario avise con treinta días. ¿Es válido?

1. No: la regla prohíbe exigir aviso para evitar la renovación automática
2. Sí, si el propietario firmó expresamente esa cláusula de renovación al aceptar el listado
3. Sí, siempre que el plazo de aviso no exceda de treinta días
4. No, salvo que la renovación se limite a un solo período adicional

La regla 61J2-10.028 del Código Administrativo de Florida prohíbe la cláusula que obliga al propietario a notificar su intención de cancelar tras una fecha determinada. La firma del cliente no convalida una estipulación prohibida.

34. El propietario pide copia del listado que acaba de firmar. ¿Qué obliga a hacer al corredor?

1. Custodiar el original y facilitar copia solo si hay conflicto
2. Enviársela por correo dentro de los cinco días siguientes
3. Entregársela cuando se reciba la primera oferta de compra
4. Entregarle una copia en el mismo momento de la firma

La regla 61J2-10.033 del Código Administrativo de Florida obliga a entregar copia de todo documento a quien lo firma, en el acto. La correduría conserva su copia para el expediente que debe guardar cinco años.

35. ¿Qué naturaleza tiene un servicio de listados múltiples (MLS)?

1. Un requisito legal para comercializar cualquier inmueble en Florida
2. Un registro público administrado por el DBPR del estado
3. Una organización privada de cooperación entre corredurías
4. Una base de datos de la FREC accesible a los consumidores

El servicio de listados múltiples es una entidad privada de cooperación e intercambio de información entre corredurías; ni la ley ni las reglas del capítulo 61J2 lo imponen. Sus normas internas se suman a la ley, pero no la sustituyen.