🤝 Relaciones autorizadas de correduría (agencia), deberes y divulgaciones

1. ¿Cuántas relaciones de correduría autoriza la ley de Florida en una transacción residencial?

1. Tres: corredor de transacción, agente único y ninguna relación
2. Dos: agente del vendedor y agente del comprador, según quién contrate
3. Cuatro: incluye además la doble agencia expresamente consentida por escrito
4. Una sola: la de agente único, que se presume en todas las operaciones

El artículo 475.278 de los Estatutos de Florida reconoce tres relaciones autorizadas. La doble agencia está prohibida en Florida desde 1997 y el agente único no se presume: lo que se presume es el corredor de transacción.

2. Si nada se pacta por escrito, ¿en qué calidad se presume que actúa el licenciatario de Florida?

1. Como agente único del comprador, por ser quien recibe el asesoramiento directo
2. Como agente único del vendedor, por ser quien firma el listado inicial
3. Se presume que actúa como corredor de transacción
4. Sin ninguna relación, hasta que el cliente firme un documento de designación

El artículo 475.278 de los Estatutos de Florida presume la relación de corredor de transacción salvo que se establezca otra por escrito. Esa presunción es la razón por la que desde 2008 no se exige aviso para actuar como corredor de transacción.

3. ¿Cómo trata el corredor de transacción a las partes de la operación?

1. Con lealtad limitada, ofreciendo un servicio honesto y competente a ambas
2. Con lealtad plena a la parte que firmó primero el contrato de servicios con la correduría
3. Sin ninguna obligación de confidencialidad frente a ninguna de las partes
4. Como representante del vendedor que contrató primero y simple informador del comprador

El artículo 475.278 de los Estatutos de Florida define al corredor de transacción como quien facilita la operación con lealtad limitada y confidencialidad limitada hacia las dos partes. No representa plenamente a ninguna ni deja de deber confidencialidad.

4. ¿Cuál de estos NO es un deber del corredor de transacción?

1. La obediencia a las instrucciones legales de una de las partes
2. El trato honesto y justo con las dos partes de la operación
3. La rendición de cuentas de todos los fondos que se le confían
4. La presentación oportuna de todas las ofertas y contraofertas

La obediencia pertenece a la lista de nueve deberes del agente único; el corredor de transacción tiene siete deberes, entre los que no figura obedecer instrucciones. Los otros tres sí están en el artículo 475.278 de los Estatutos de Florida.

5. ¿Qué protege la confidencialidad limitada del corredor de transacción?

1. Los defectos materiales del inmueble conocidos por el vendedor
2. Cualquier información que la parte marque como confidencial, sin excepción
3. El precio que cada parte aceptaría, sus términos y su motivación
4. La identidad del comprador hasta el momento del cierre

El artículo 475.278 de los Estatutos de Florida enumera qué cubre la confidencialidad limitada: el precio que se pagaría o aceptaría, la motivación y los términos alternativos. Los defectos materiales quedan siempre fuera y deben revelarse.

6. El vendedor confía a su corredor de transacción que se divorcia y necesita vender rápido. ¿Puede el corredor decírselo al comprador?

1. Sí, si el comprador pregunta expresamente por la situación del vendedor
2. Sí, porque el corredor de transacción debe honestidad plena a las dos partes
3. No: la motivación del vendedor está amparada por la confidencialidad limitada
4. No, salvo que el vendedor no haya pedido expresamente que se mantenga en reserva

La motivación de una parte figura entre los datos protegidos por la confidencialidad limitada del artículo 475.278 de los Estatutos de Florida, sin necesidad de que el cliente lo pida. Honestidad significa no mentir, no revelar lo que la ley protege.

7. ¿Cuántos deberes enumera la ley para el agente único?

1. Cinco, ampliables por acuerdo escrito entre las partes
2. Siete, los mismos que para el corredor de transacción
3. Tres, los mismos que sin relación de correduría
4. La ley enumera nueve deberes para el agente único

El artículo 475.278 de los Estatutos de Florida enumera nueve deberes para el agente único, siete para el corredor de transacción y tres cuando no hay relación de correduría. La distinción numérica es una de las preguntas clásicas del examen.

8. ¿Qué tres deberes tiene el agente único que NO tiene el corredor de transacción?

1. Honestidad, rendición de cuentas y diligencia profesional
2. Lealtad, obediencia y divulgación completa
3. Confidencialidad, presentación de ofertas y pericia técnica
4. Divulgación de defectos, lealtad y rendición de cuentas de fondos

El agente único añade lealtad, obediencia y divulgación completa a los deberes comunes del artículo 475.278 de los Estatutos de Florida. La honestidad, la rendición de cuentas, la diligencia y la presentación de ofertas son comunes a las dos relaciones.

9. ¿Cuándo debe entregarse el aviso escrito de agente único?

1. Antes de la firma de la declaración de cierre, ante el agente que dirige el cierre
2. Dentro de los tres días hábiles siguientes a la primera visita al inmueble
3. En el momento de presentar la primera oferta escrita del comprador a la otra parte
4. Antes o en el momento de contratar la representación, o antes de mostrar la propiedad

El artículo 475.278 de los Estatutos de Florida fija el momento en el primero de estos dos hitos: contratar la representación o mostrar la propiedad. Entregarlo más tarde priva al cliente de la información cuando aún puede decidir.

10. ¿Qué requisito de forma impone la ley al texto inicial del aviso de agente único?

1. Debe llevar el sello del DBPR y el número de registro de la correduría empleadora
2. Debe ir en la última página, firmado además por el corredor a cargo de la oficina
3. Debe redactarse en inglés y en español cuando el cliente sea hispanohablante
4. Debe ir al principio del documento, en mayúsculas y negrita de al menos diez puntos

El artículo 475.278 de los Estatutos de Florida exige que la información inicial figure al comienzo del documento, en mayúsculas y negrita de al menos diez puntos, para que el cliente no la pase por alto. No se exige bilingüismo ni sello administrativo.

11. ¿Cuáles son los tres deberes cuando no existe relación de correduría?

1. Presentación oportuna de ofertas, divulgación completa y pericia profesional debida
2. Lealtad, confidencialidad y obediencia a las instrucciones del interesado
3. Trato honesto, revelación de defectos materiales no observables y rendición de cuentas
4. Confidencialidad limitada, obediencia y trato honesto y justo con las dos partes

El artículo 475.278 de los Estatutos de Florida reduce a tres los deberes cuando no hay relación: honestidad, divulgación de defectos materiales no observables de la vivienda y rendición de cuentas de los fondos. La lealtad y la confidencialidad exigen una relación establecida.

12. Un licenciatario atiende a un comprador sin representarlo y descubre una grieta estructural oculta. ¿Debe decírselo?

1. Sí: la revelación de defectos materiales no observables se debe siempre
2. No, porque sin relación de correduría establecida no existe deber alguno de información
3. Solo si el comprador pregunta directamente por el estado estructural
4. Solo si el vendedor autoriza previamente la comunicación del defecto

El deber de revelar los hechos conocidos que afectan materialmente al valor de la vivienda y no son fácilmente observables figura en las tres relaciones del artículo 475.278 de los Estatutos de Florida. Es el único deber de información que sobrevive sin representación.

13. ¿Qué se necesita para que un agente único pase a ser corredor de transacción en la misma operación?

1. Un acuerdo entre las dos partes de la operación firmado ante dos testigos suscriptores
2. Una simple comunicación verbal al cliente antes de presentar la oferta
3. La autorización escrita del corredor a cargo de la correduría empleadora del asociado
4. El consentimiento escrito del cliente para la transición, firmado antes del cambio

El artículo 475.278 de los Estatutos de Florida exige el consentimiento firmado del cliente para la transición a corredor de transacción, y debe obtenerse antes de que se produzca el cambio. Ninguna autorización interna de la correduría lo sustituye.

14. Una correduría representa como agente único al vendedor y aparece un comprador propio interesado en la misma casa. ¿Cuál es la salida legal más habitual?

1. Ceder el comprador a otra correduría, porque no hay ninguna otra opción legal
2. Representar a los dos como agente único, ya que la ley lo permite con consentimiento
3. Renunciar al listado y devolver el encargo al propietario sin más trámite
4. Obtener el consentimiento de transición y actuar como corredor de transacción

La doble agencia está prohibida en Florida, de modo que la vía prevista por el artículo 475.278 de los Estatutos de Florida es la transición consentida a corredor de transacción. Derivar al comprador es posible, pero no es la única opción.

15. ¿En qué transacciones puede usarse la figura del asociado de ventas designado?

1. En transacciones no residenciales con partes de un millón de dólares de activos o más
2. En cualquier transacción residencial, si las dos partes lo piden por escrito
3. Solo en la venta de vivienda unifamiliar de alto valor situada en el estado
4. Solo en operaciones de arrendamiento comercial de larga duración

El artículo 475.2755 de los Estatutos de Florida limita el asociado designado a las transacciones no residenciales en las que comprador y vendedor tengan cada uno activos de un millón de dólares o más y lo soliciten por escrito. La vivienda queda excluida.

16. En una operación con asociados designados, ¿en qué calidad actúa cada uno de ellos?

1. Como agente único de la parte a la que ha sido designado
2. Como corredor de transacción de las dos partes a la vez
3. Sin relación de correduría con ninguna de las dos partes
4. Como apoderado del corredor a cargo de la correduría

El artículo 475.2755 de los Estatutos de Florida hace que cada asociado designado actúe como agente único de su parte, dentro de la misma correduría. El corredor conserva la supervisión, pero no representa a ninguna de las dos.

17. ¿Qué ocurre con la doble agencia en Florida?

1. Se permite solo en transacciones comerciales de gran importe
2. Es válida si las dos partes la consienten por escrito antes de la oferta
3. Está prohibida: la ley no la incluye entre las relaciones autorizadas
4. Se permite si las dos partes tienen abogado propio en la operación

El artículo 475.278 de los Estatutos de Florida enumera de forma cerrada las relaciones autorizadas y la doble agencia no figura entre ellas. El consentimiento de las partes no puede crear una relación que la ley no reconoce.

18. ¿Qué deber está presente en las tres relaciones de correduría de Florida?

1. El trato honesto y justo
2. La lealtad al cliente que contrató el servicio
3. La confidencialidad sobre la motivación de las partes
4. La obediencia a las instrucciones legales del cliente

El artículo 475.278 de los Estatutos de Florida incluye la honestidad y la justicia, la revelación de defectos materiales y la rendición de cuentas en las tres relaciones. La lealtad y la obediencia solo aparecen en el agente único.

19. Un corredor de transacción recibe dos ofertas simultáneas para el mismo inmueble. ¿Qué debe hacer?

1. Presentar primero la de su propio comprador y después la otra
2. Presentar solo la más alta, para no confundir al vendedor
3. Presentar las dos al vendedor de forma oportuna
4. Presentar las dos únicamente si el vendedor lo pide por escrito

La presentación oportuna de todas las ofertas y contraofertas es un deber común del artículo 475.278 de los Estatutos de Florida, salvo instrucción escrita en contrario del cliente. Ordenarlas según el interés propio del corredor vulneraría la honestidad debida.

20. ¿Qué es un hecho material que debe revelarse en una venta de vivienda de Florida?

1. Únicamente aquello que conste en el informe de inspección profesional encargado
2. Cualquier dato que el comprador considere relevante para su decisión
3. Aquel que afecta al valor y no es fácilmente observable por el comprador
4. Solo los defectos que superen el diez por ciento del precio de venta

El estándar del artículo 475.278 de los Estatutos de Florida, coherente con la doctrina de Johnson contra Davis, combina dos requisitos: afectar materialmente al valor y no ser fácilmente observable. La percepción subjetiva del comprador no fija el estándar.

21. El vendedor sabe que el techo tiene una filtración que él mismo tapó con pintura. ¿Qué obligación existe?

1. Debe revelarse, porque es un defecto oculto que afecta al valor
2. No hay obligación, porque el defecto está reparado a la vista
3. Basta con recomendar al comprador una inspección profesional
4. La obligación existe solo si el comprador es un consumidor y no un inversor

Un defecto disimulado es el ejemplo clásico del hecho material no observable que el artículo 475.278 de los Estatutos de Florida obliga a revelar. Recomendar una inspección no sustituye la revelación de lo que ya se conoce.

22. ¿Debe revelarse que en la vivienda vivió una persona con VIH o sida?

1. Sí, pero solo si el comprador pregunta expresamente por ello
2. Sí, porque puede afectar a la percepción de valor del comprador
3. No: la ley de Florida declara que no es un hecho material
4. No, salvo que la vivienda se venda a una familia con menores

El artículo 689.25 de los Estatutos de Florida establece expresamente que ese hecho no es material y no debe revelarse. Revelarlo podría además rozar la prohibición de discriminación por discapacidad de la ley federal de vivienda justa.

23. ¿Debe revelarse que en la vivienda se produjo una muerte?

1. Sí, si la muerte ocurrió en los últimos tres años
2. Sí, siempre, por afectar al valor percibido del inmueble
3. No: el artículo 689.25 declara que no es un hecho material
4. No, salvo que la muerte fuera consecuencia de un defecto de la casa

El artículo 689.25 de los Estatutos de Florida excluye la muerte de un ocupante del concepto de hecho material. Distinto sería un defecto físico que causó el accidente: eso sí afecta al valor y debe revelarse.

24. ¿Cuál de estos hechos SÍ debe revelarse al comprador?

1. Que un ocupante anterior falleció en la casa
2. Que la vivienda está en zona inundable designada
3. Que el vecino de al lado tiene antecedentes penales
4. Que en la vivienda residió una persona con una enfermedad infecciosa

La condición de zona inundable afecta al valor y al coste del seguro y no es fácilmente observable, por lo que entra en el deber del artículo 475.278 de los Estatutos de Florida. Los otros tres supuestos están excluidos por el artículo 689.25 o por la normativa de vivienda justa.

25. ¿Qué aportó la sentencia Johnson contra Davis al derecho inmobiliario de Florida?

1. La prohibición absoluta de la doble agencia en operaciones residenciales
2. El deber del vendedor de vivienda de revelar los defectos ocultos conocidos
3. La obligación de entregar por escrito el aviso de agente único al cliente
4. El derecho del comprador a rescindir el contrato durante los tres días siguientes

Johnson contra Davis impuso en Florida el deber del vendedor de vivienda de revelar los defectos conocidos que afectan materialmente al valor y no son fácilmente observables. La prohibición de la doble agencia y el aviso escrito proceden del artículo 475.278 de los Estatutos.

26. ¿A quién alcanza hoy el deber de revelar defectos ocultos en Florida?

1. Solo al licenciatario, porque es el profesional de la operación
2. Solo al vendedor, porque el licenciatario no conoce el inmueble
3. Al vendedor de vivienda y también al licenciatario que interviene
4. Únicamente al inspector profesional contratado por el comprador de la vivienda

La doctrina de Johnson contra Davis vincula al vendedor, y el artículo 475.278 de los Estatutos de Florida traslada el mismo deber al licenciatario en las tres relaciones de correduría. El inspector responde de su informe, no del deber de divulgación.

27. ¿Qué divulgación obliga la ley de Florida a incluir en todo contrato de compraventa o arrendamiento de un edificio?

1. La advertencia sobre el gas radón
2. El resumen de las cuotas de la asociación de propietarios
3. El certificado de eficiencia energética del edificio
4. El informe de inspección estructural de los últimos cinco años

El artículo 404.056 de los Estatutos de Florida exige incluir la advertencia sobre el gas radón en los contratos de venta y arrendamiento de edificios. Las cuotas de asociación se divulgan por otras normas y solo cuando existe una asociación.

28. ¿Qué resumen debe entregarse al comprador de una parcela sujeta a una asociación de propietarios obligatoria?

1. El resumen de divulgación de la asociación, con derecho a rescindir en tres días
2. Un certificado de solvencia de la asociación emitido y firmado por su tesorero
3. La memoria anual completa de la asociación correspondiente a los últimos cinco años
4. Un informe del DBPR sobre el estado de la asociación de propietarios

El capítulo 720 de los Estatutos de Florida exige entregar el resumen de divulgación de la asociación antes de la firma y concede al comprador un derecho de rescisión de tres días desde su recepción. No existe un informe del DBPR sobre asociaciones de vecinos.

29. En la reventa de una unidad de condominio existente, ¿de cuánto tiempo dispone el comprador para cancelar tras recibir los documentos?

1. Quince días naturales, como en la compra a un promotor
2. El comprador dispone de tres días hábiles
3. Diez días naturales desde la firma del contrato
4. Cinco días hábiles desde la entrega de la declaración

El capítulo 718 de los Estatutos de Florida concede tres días hábiles al comprador de una unidad de reventa desde la recepción de los documentos. Los quince días corresponden a la compra de una unidad al promotor.

30. ¿Qué exige la normativa federal en la venta de una vivienda construida antes de 1978?

1. Divulgar la posible pintura con plomo, entregar el folleto y ofrecer diez días de inspección
2. Realizar una prueba de laboratorio del plomo antes de la firma del contrato de compraventa
3. Sustituir la pintura antes del cierre si el comprador tiene hijos menores
4. Registrar la vivienda en un censo federal de inmuebles con riesgo de plomo

La ley federal sobre pintura con plomo de 1992 exige la divulgación, la entrega del folleto de la agencia federal de protección ambiental y un plazo de diez días para inspeccionar. No obliga a analizar ni a eliminar la pintura.

31. El comprador renuncia por escrito al plazo de diez días para evaluar el riesgo de plomo. ¿Es válido?

1. No, salvo que el vendedor entregue un análisis de laboratorio
2. No, el plazo es de orden público federal y no admite renuncia alguna del comprador
3. Sí, pero solo si la vivienda se construyó después de 1970 y antes de 1978
4. Sí, el plazo puede modificarse o renunciarse por acuerdo de las partes

La norma federal sobre pintura con plomo permite que las partes acuerden otro plazo o que el comprador renuncie a la evaluación; lo que no puede omitirse es la divulgación ni la entrega del folleto informativo.

32. ¿Qué debe advertir el resumen de divulgación de impuestos sobre la propiedad en un contrato residencial de Florida?

1. Que el impuesto no cambiará durante los cinco años siguientes a la compra
2. Que el impuesto del comprador puede diferir del que pagaba el vendedor
3. Que el comprador hereda automáticamente la exención de homestead
4. Que el tasador del condado congelará el valor durante un año

El artículo 689.261 de los Estatutos de Florida obliga a advertir que el impuesto sobre la propiedad puede variar tras el cambio de titularidad. Las exenciones y los límites de valoración no se heredan con el inmueble.

33. Terminada la operación, ¿durante cuánto tiempo permanece el deber de confidencialidad del agente único?

1. Indefinidamente, salvo consentimiento del cliente o mandato legal
2. Hasta el cierre de la operación, momento en el que se extingue
3. Durante los doce meses siguientes a la firma del contrato
4. Hasta que el cliente contrate a otra correduría distinta para el mismo inmueble

La confidencialidad del artículo 475.278 de los Estatutos de Florida sobrevive a la terminación de la relación: el cliente confió la información en un contexto de confianza. Solo el consentimiento o una obligación legal permiten revelarla.

34. Un antiguo cliente vuelve a poner su casa en venta con otra correduría. ¿Puede su anterior agente único contar al nuevo comprador cuál era su precio mínimo?

1. No, salvo que el nuevo comprador lo pregunte de forma expresa
2. Sí, porque la relación de agente único ya se ha extinguido
3. Sí, si la información no perjudica económicamente al antiguo cliente
4. No: la confidencialidad subsiste después de terminada la relación

El deber de confidencialidad del artículo 475.278 de los Estatutos de Florida no caduca con el contrato. Revelar el precio de reserva de un antiguo cliente sería además un trato deshonesto bajo el artículo 475.25.

35. El vendedor ordena a su agente único que no muestre la casa a familias con hijos. ¿Debe obedecer?

1. Sí, porque el propietario decide a quién enseña su vivienda
2. No: la obediencia solo alcanza a las instrucciones legales
3. Sí, si la instrucción consta por escrito y firmada
4. No, salvo que la vivienda esté calificada como vivienda para mayores

El artículo 475.278 de los Estatutos de Florida limita la obediencia a las instrucciones legales, y la Ley Federal de Vivienda Justa protege el estatus familiar desde las enmiendas de 1988. Obedecer convertiría al licenciatario en autor de la discriminación.